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Gemeinschaftsordnung: Zuweisungsklausel entzieht der Gemeinschaft Beschlusskompetenz für Dachinstandsetzungsmaßnahmen
Weist die Gemeinschaftsordnung die Erhaltungspflicht für die gesamte Dachanlage – einschließlich des Gemeinschaftseigentums – vollständig den Dachgeschosseigentümern zu, fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für alle mit der Schadensbehebung zusammenhängenden Maßnahmen: Sanierungskonzept, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Angebotseinholung und Umsetzung fallen ausschließlich in den Zuständigkeits- und Kostenbereich der Dachgeschoss-Eigentümer. Ein Ladungsmangel nach § 23 Abs. 2 WEG ist für das Beschlussergebnis kausal, wenn der Beschluss überwiegend auf Blankettvollmachten beruht und bei vollständiger Anwesenheit aller Wohnungseigentümer eine andere Beschlussfassung vorstellbar gewesen wäre (AG Berlin-Mitte 21.8.25, 29 C 69/24, Abruf-Nr. 254478 ).
Die Gemeinschaftsordnung verpflichtet die Dachgeschosseigentümer, alle Arbeiten zur Instandhaltung und Instandsetzung der gesamten Dachanlage – auch soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist – uneingeschränkt auf eigene Kosten durchzuführen (§ 4 Abs. 5 GO). Nachdem in beiden Dachgeschosswohnungen Wasserschäden aufgetreten waren, beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich, einen Sachverständigen zu beauftragen, eine bestehende Ausschreibung auf die zweite Dachgeschosswohnung zu erweitern sowie einen Förderantrag für eine energetische Sanierung zu stellen. Die Kosten sollten aus der Erhaltungsrücklage gedeckt werden. Die Einladung enthielt keinen Hinweis auf die Förderantragstellung. Die Abstimmung beruht überwiegend auf Blankettvollmachten. Zwei Wohnungseigentümer fochten den Beschluss an.
Das AG erklärte den Beschluss für ungültig. Tragend war die Unvereinbarkeit mit § 4 Abs. 5 GO: Die Klausel entzieht der Gemeinschaft nicht nur die Kostentragungspflicht, sondern auch die Beschlusskompetenz für alle Maßnahmen der Schadensbehebung. Der Zuständigkeitsbereich der Dachgeschosseigentümer erfasst, wie eingangs aufgeführt, den gesamten Sanierungsprozess – jeweils auf deren Kosten. Der Gemeinschaft ist es damit verwehrt, hierüber zu beschließen oder Kosten aus der Erhaltungsrücklage einzusetzen.
Zusätzlich lag ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG vor: Der Förderantrag für eine energetische Sanierung ist nicht angekündigt. Da die Abstimmung überwiegend auf Blankettvollmachten beruhte, die ohne Kenntnis dieses Tagesordnungspunkts erteilt wurden, bejahte das Gericht die Kausalität des Ladungsmangels für das Beschlussergebnis. Die Gemeinschaft widerlegte die daraus folgende Kausalitätsvermutung nicht.
Beachten Sie — Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Zuweisungsklausel zugunsten der Dachgeschosseigentümer, sollten diese auf eigenverantwortliche Durchführung der Sanierung bestehen und einer Beschlussfassung der Gemeinschaft widersprechen – andernfalls droht eine Kompetenzverschiebung der Dachgeschosseigentümer sowie eine damit einhergehende Kostenverlagerung zulasten der übrigen Eigentümer. Sicherer ist die Erteilung einer auf konkrete Tagesordnungspunkte beschränkten Vollmacht, um die Kausalitätsvermutung bei Ladungsmängeln nach § 23 Abs. 2 WEG zu vermeiden.
