· Fachbeitrag · Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Entscheidungen des BGH aus 2025 (Teil 1)
von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn
Das WEMoG hat die Regelungen zum Wirtschaftsplan in § 28 WEG geändert. Der Gesetzgeber wollte damit die Zahl der Streitigkeiten verringern. Dafür wurde der Beschlussgegenstand jeweils auf die Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind, sog. Abrechnungsspitzen, reduziert. Das zugrunde liegende Zahlenwerk ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern dient lediglich ihrer Vorbereitung (BT-Drucksache 19/18791, S. 77).
1. Überblick
Bislang hat der BGH in seinen Urteilen (19.4.24, V ZR 167/23; 19.7.24, V ZR 102/23 und 20.9.24, V ZR 195/23) den Willen des Gesetzgebers umgesetzt und weiter konkretisiert:
- Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegen den Verwalter.
- Beschlüsse wonach laut Wortlaut „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“ oder „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes genehmigt werden“, sind so auszulegen, dass die Wohnungseigentümer die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen.
- Beschlüsse sind objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen. Dabei kommt es darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter zu verstehen ist. Wohnungseigentümer wollen im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen.
- Ein Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse widerspricht der ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er betragsrelevante Mängel aufweist. Fehler führen nur zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.
2. BGH 11.4.25, V ZR 96/24
Auch in 2025 hat der BGH Wesentliches zur o. g. Problematik entschieden. In dieser Ausgabe stellen wir seine Entscheidung vom 11.4.25 (V ZR 96/24) dar.
Sachverhalt
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wegen Zahlungsrückständen der Klägerin beschlossen die Eigentümer, 10.000 EUR zur Sicherung der laufenden Liquidität aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Nachdem die Klägerin auf ihre Rückstände 10.000 EUR gezahlt hatte, wurde die Zahlung im Jahr 2018 auf dem Instandhaltungsrücklagenkonto gutgeschrieben. Die Eigentümer beschlossen am 15.12.20 die Instandhaltungsrücklage um 10.000 EUR aufzufüllen. Am 8.12.22 beschlossen sie die Abrechnungsspitzen aus den Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2020. Die Bewirtschaftungskosten betrugen 2020 insgesamt 46.056,96 EUR, wobei 20.744,31 EUR aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden waren. Die Gesamtabrechnungssumme betrug 40.112,65 EUR. Der Abzugsbetrag errechnete sich aus der Differenz von 20.744,31 EUR („Entnahme lt. WP/Beschluss“) und einer „Zuführung lt. WP/Beschluss“ von 14.800 EUR. Das laut Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld betrug insgesamt 31.512 EUR, die Zuführungen zu der Instandhaltungsrücklage beliefen sich auf 4.800 EUR. Daraus ergab sich eine Unterdeckung von 3.800,65 EUR, die auf die Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Kostenanteil verteilt wurden.
Gegen den Abrechnungsbeschluss vom 8.12.22 erhob die Klägerin Anfechtungsklage, weil ein aus der Rücklage entnommener Betrag von 10.000 EUR nach Miteigentumsanteilen verteilt worden war. Das AG wies die Klage ab. Das LG erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Mit der Revision verfolgte die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
Der BGH stellt zunächst fest (11.4.25, V ZR 96/24, Abruf-Nr. 247681), dass der Abrechnungsbeschluss vom 8.12.22 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen somit nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. Die Eigentümer würden ansonsten doppelt belastet, weil sie die Ausgaben bereits vorher durch entsprechende Beträge zur Erhaltungsrücklage finanziert haben. Somit besteht hier ein betragsrelevanter Mangel des Beschlusses, weil in die Berechnung der Abrechnungsspitze ein Betrag von 10.000 EUR Erhaltungsrücklage eingeflossen ist. Ausgaben, die im Wirtschaftsjahr aus der Erhaltungsrücklage beglichen wurden, dürfen in der Jahresabrechnung nicht auf die Eigentümer umgelegt werden.
Der BGH nimmt anschließend zur Möglichkeit der Teilanfechtbarkeit eines Beschlusses Stellung. Ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss gemäß § 28 Abs. 2 WEG teilweise angefochten oder teilweise für ungültig erklärt werden kann, hatte er bislang offengelassen (20.9.24, V ZR 195/23). Der BGH entscheidet sich hier dafür, dass der Beschluss teilweise angefochten oder für ungültig erklärt werden kann, wenn die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten.
Zur Begründung stellt der BGH auf das alte Recht ab. Danach konnte die Ungültigerklärung auf Einzelabrechnungen, einzelne Kostenpositionen oder den Verteilungsschlüssel beschränkt werden. Gestützt wurde dies auf § 139 BGB analog, wonach im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist, es sei denn, dass es ohne den nichtigen Teil auch abgeschlossen worden wäre. Auf die Abrechnung bezogen bedeutete das, dass diese nicht insgesamt nichtig ist, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil der Abrechnung allein sinnvollerweise Bestand haben konnte und anzunehmen war, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten. Eine Gesamtnichtigkeit wurde angenommen, wenn Mängel vorlagen, die zu einer nicht mehr oder nur noch schwer nachvollziehbaren Restabrechnung führen, wie es auch bei einer Vielzahl von Einzelfehlern der Fall sein konnte (BGH 11.5.12, V ZR 193/11; 4.12.09, V ZB 44/09). Lagen die Voraussetzungen für eine Teilbarkeit der Abrechnung vor, war eine Teilanfechtung der Jahresabrechnung möglich (BGH 15.11.19, V ZR 9/19).
Ob an dieser Rechtsprechung auch noch nach dem Inkrafttreten des WEMoG festgehalten werden kann, ist umstritten. Folgende Ansichten werden vertreten:
- Eine Teilanfechtung der Beschlüsse über die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG oder die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG sei nicht möglich. Soweit die Abrechnung oder der Wirtschaftsplan einen verteilungsrelevanten Fehler enthält, seien die gefassten Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären (LG Frankfurt 7.12.23, 2-13 S 27/23). Auch wenn nur einzelne Kostenpositionen fehlerhaft verteilt seien, komme eine Teilanfechtung hinsichtlich der betroffenen Kostenposition nicht mehr in Betracht (Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 244).
- Eine Teilanfechtung und eine gerichtliche Teilungültigerklärung sei unter den gleichen Voraussetzungen wie bislang möglich. Beschlussgegenstand des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG sei zwar nur noch das Abrechnungsergebnis, jedoch stehe hinter diesem immer ein überprüfbarer Rechenweg. Die Abrechnungsspitze setze sich aus Teilforderungen in Bezug auf bestimmte Kostenpositionen zusammen. Die Ungültigerklärung könne sich auf die fehlerhaften Teile beschränken. Nach erfolgreicher Teilanfechtung sei dann nicht erneut über die gesamten Nachschüsse, sondern nur über die für ungültig erklärten Teile zu beschließen. Würde die klagende Partei den ganzen Beschluss anfechten, müsste die Klage im Übrigen abgewiesen werden und die klagende Partei müsste die Kosten tragen (Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn. 211 ff.; Grüneberg/Wicke, BGB, § 28 WEG, Rn. 20).
Der BGH stimmt der letztgenannten Ansicht zu. Dazu führt er aus: Nach der Neufassung des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG ist das Zahlenwerk nicht mehr Beschlussgegenstand. Ob der Gesetzgeber damit auch eine Abkehr der Rechtsprechung nach altem Recht erreichen wollte, geht aus der Gesetzesbegründung und aus dem Abschlussbericht der Bund-Länder Arbeitsgruppe nicht hervor. Die Abrechnungsspitze stellt nach der Konzeption des § 28 Abs. 2 WEG nur das Rechenergebnis aus den anteilig zu verteilenden Kostenpositionen dar. Fassen die Wohnungseigentümer daher unter Bezugnahme auf die Jahreseinzelabrechnungen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, halten sie damit zugleich auch an den der Berechnung zugrunde liegenden einzelnen Kostenpositionen als Grundlage ihrer Zahlungspflichten fest. Die einzelnen Kostenpositionen werden abgrenzbare Teile der Abrechnungsspitze und lassen sich von ihr nicht trennen. Entscheidend ist, ob die Kostenpositionen richtig festgesetzt wurden.
Die bisherigen Argumente für die Teilanfechtung gelten auch für das neue Recht. Die Wohnungseigentümer haben ein Interesse daran, die der Beschlussfassung unterliegenden Angelegenheiten abschließend zu erledigen und weitere Eigentümerversammlungen auf ein Mindestmaß zu beschränken. Insbesondere dürfte es den Eigentümern daran gelegen sein, Streitigkeiten über den Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse so weit wie möglich zu vermeiden. Wäre eine Teilanfechtung nicht möglich, würde es wegen jeden noch so kleinen betragsrelevanten Fehler zur Gesamtungültigkeit des Beschlusses kommen. Dann müssten die Eigentümer erneut über sämtliche Kostenpositionen beschließen. Der Beschluss könnte mit neuen Begründungen angefochten werden. Ist eine Teilanfechtung möglich, brauchen sich die Eigentümer nachfolgend nur noch mit den nachgebesserten Positionen sowie der daraus resultierenden neuen Abrechnungsspitze befassen. Nur auf Fehler der nachgebesserten Positionen könnte eine erneute Anfechtungsklage gestützt werden.
Ohne die Möglichkeit einer Teilanfechtung wäre ein Wohnungseigentümer unabhängig von der Höhe seiner Beanstandungen gezwungen, den Beschluss in jedem Fall in Gänze anzufechten, was zu erhöhten Prozesskosten führt. Wendet sich der Eigentümer etwa nur gegen einen unrichtigen Kleinstbetrag, der der Berechnung seiner Abrechnungsspitze zu Grunde liegt, erreicht der Streitwert ein Vielfaches des wirtschaftlichen Interesses des Wohnungseigentümers, wenn der Beschluss insgesamt angefochten werden müsste.
Auch im vorliegenden Fall strtten die Eigentümer nicht über die gesamten Kostenpositionen, sondern ausschließlich darüber, ob die Abrechnungsspitzen eine Position von 10.000 EUR enthalten dürfen oder nicht. Bei einer Unteilbarkeit käme es zu unverständlichen Ergebnissen bei der Kostenentscheidung. So müsste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem minimalen Fehler des Abrechnungsbeschlusses die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen, obwohl sie in der Sache nahezu vollständig gewonnen hätte. Auch nach dem neuen Recht ist eine Teilanfechtung möglich. Unter der Geltung von § 28 Abs. 2 WEG bedeutet das, dass die beschlossene Abrechnungsspitze lediglich teilweise für ungültig zu erklären ist.
Ob die Ungültigkeit eines Teils des Beschlusses zur Gesamtungültigkeit führt, ist wie nach altem Recht in entsprechender Anwendung des § 139 BGB zu beurteilen. Das richtet sich danach, ob der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Eigentümer ebenso gefasst hätten. Bei der Beurteilung, welche Entscheidung sie bei Kenntnis der Teilunwirksamkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten, ist in der Regel davon auszugehen, dass sie das objektiv Vernünftige gewollt hätten (BGH 11.5.12, V ZR 193/11).
Der BGH kommt unter Anwendung dieser Argumente somit zu dem Ergebnis, dass die Teilbarkeit im vorliegenden Sachverhalt gegeben ist, da der zu Unrecht in die Abrechnungsspitze eingeflossene Betrag von 10.000 EUR eine abgrenzbare Kostenposition betrifft. Dabei kann unterstellt werden, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil ebenso gefasst hätten, sodass Gesamtnichtigkeit nach § 139 BGB analog ausscheidet.
3. Fazit
Der BGH hat wieder einmal eine Entscheidung lebensnah und im Sinne der Wohnungseigentümer getroffen, wovon auch die Verwaltung profitiert. Die Anfechtung von fehlerhaften Teilen ist praxisnah, für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar und kostengünstig. Bei einer erfolgreichen Anfechtungsklage über einen Teil des Beschlusses muss zudem nicht erneut über die gesamten Nachschüsse beschlossen werden, sondern nur noch über die für ungültig erklärten Teile. Somit muss nicht die komplette Abrechnung neu erstellt und in einer neuen Versammlung beschlossen werden.
