18.05.2021 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Verwaltervertrag und zertifizierter Verwalter

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| Im Anschluss an die Beiträge zur rechtlichen Stellung des Verwalters im Innen- und Außenverhältnis berichten wir in dieser Ausgabe über die Neuerungen beim Verwaltervertrag und die Zertifizierung des Verwalters. |

1. Der Verwaltervertrag

Anders als die Verwalterbestellung durch Beschluss zum Organ der Gemeinschaft der Eigentümer (im Folgenden: Eigentümergemeinschaft) und Träger eines privaten Amts, ist der Verwaltervertrag ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft (Greiner, ZWE 20, 260). In der Praxis gibt es eine solche Trennung kaum. Oft werden Verwalterbestellung und -vertrag miteinander verflochten. So kommt es oft in ein und derselben Eigentümerversammlung sowohl zur Verwalterbestellung als auch zum Abschluss eines Verwaltervertrags, ohne dass eine Trennung ersichtlich ist.

Der BGH hat dazu entschieden (27.2.15, V ZR 114/14, Abruf-Nr. 175846): Die Bestellung des Verwalters entspricht nur den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung neben der Verwalterbestellung auch die wesentlichen Eckpunkte des noch zu schließenden Verwaltervertrags geregelt werden. Dazu gehört neben Laufzeit und Vergütung auch das vertraglich eingeräumte Recht, Aktivprozesse zu führen. Jedenfalls muss eine solche Ermächtigung durch Beschluss der Eigentümer nachträglich genehmigt werden, wenn sie diesen vor der Verwalterbestellung nicht bekannt war.