30.09.2025 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Der Verwalter: Erste Entscheidungen des BGH aus 2024 (Teil 1)

von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn

| Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gemäß § 27 WEG wurden durch das WEMoG grundlegend neugestaltet. Flankiert wird § 27 WEG von § 9b WEG, § 26 Abs. 3 S. 1 WEG und § 26a WEG. Die ersten Urteile des BGH konkretisieren nun die neuen Regelungen. |

1. Überblick

Nach § 27 WEG ist der Verwalter im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, selbstständig und ohne Beschluss der Eigentümer die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen. Dazu gehört vor allem, Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer durchzuführen. Er muss zudem die erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandsetzung treffen (BT-Drucksache 19/22634, S. 47).

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG spricht von Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft führen. Ob und inwieweit die Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat oder eine erhebliche Pflicht besteht, hängt von der Sichtweise eines durchschnittlichen Eigentümers in der konkreten Wohnungseigentumsanlage ab. Regelmäßig anfallende Maßnahmen, wie Pflege der Außenanlage und Abschluss von Wartungsverträgen, gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sowie die Erledigung von kleineren Reparaturen wird der Verwalter in der Regel ohne Beschluss treffen können. Darunter fallen z. B. der Austausch defekter Leuchtelemente im Bereich des Gemeinschaftseigentums, Instandsetzung eines Fensterglases oder die Graffitientfernung (BT-Drucksache, a. a. O.). Ein Beschluss ist dagegen notwendig, wenn es um bauliche Veränderungen und kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen geht (BR-Drucksache 168/20, S. 84).