31.10.2025 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Der Verwalter: Erste höchstrichterliche Entscheidungen aus 2024 (Teil 2)

von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn

| Im zweiten Teil des Beitrags geht es um die umstrittene Frage, ob der Verwaltervertrag, wie nach dem alten Recht, Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet. Mit der Wirksamkeit einer Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 S. 3 WEG beschäftigt sich der Ausblick auf 2025. |

1. Verwaltervertrag mit Schutzwirkung

a) Sachverhalt

Der Kläger ist Rechtsanwalt und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte ist die Verwalterin. Nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum überwies die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft den berechneten Zeitwert. Der Kläger forderte die Beklagte auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Die Verwalterin zahlte jedoch erst, nachdem der Kläger erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten. Der Kläger verlangte gerichtlich Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen. Nach Abweisung der Klage in den Vorinstanzen legte er Revision ein.

b) Entscheidungsgründe

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass dem Kläger kein Schadenersatzanspruch zusteht (5.7.24, V ZR 34/24, Abruf-Nr. 243162). Denn zwischen dem Kläger und der Verwalterin besteht kein Schuldverhältnis. Vertragsparteien des Verwaltervertrags sind ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Verwalterin. Aus der Amtsstellung der Beklagten als Verwalterin folge keine gesetzliche Leistungspflicht gegenüber dem Kläger. Nach dem alten WEG hatte die Rechtsprechung die Frage, ob die in § 27 Abs. 1 WEG a. F. geregelten Amtspflichten des Verwalters Individualrechte der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter begründeten, offengelassen (BGH 8.6.18, V ZR 125/17).