21.02.2024 · Fachbeitrag · Verschulden bei Vertragsschluss

Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| Mit einer aktuellen Entscheidung verschärft der BGH die Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers. Lesen Sie im Folgenden, was dies für die Praxis bedeutet. |

Sachverhalt

Die Verkäuferin verkaufte mit notariellem Vertrag vom 25.3.19 an die Käuferin mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen, nach dem WEG geteilten Gebäudekomplex zu einem Kaufpreis von 1.525.000 EUR. Die Sachmängelhaftung wurde ausgeschlossen. Mit Ausnahme einer Dachsanierung mit einer jährlichen Belastung von 5.600 EUR für die Käuferin, versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe. Sie versicherte zudem, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr nicht angefallen seien und ihr auch nicht bekannt sei, dass solche Kosten bevorstünden oder weitere Sonderumlagen beschlossen worden seien. Unstreitig ist, dass die Käuferin Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre erhalten und zur Kenntnis genommen hat. Während der Kaufvertragsverhandlungen erhielt die Käuferin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt.

Wenige Tage vor dem Notartermin stellte die Verkäuferin das Ergebnisprotokoll der Eigentümerversammlung vom 1.11.16 in den Datenraum ein. Aufgrund umfangreicher Umbauten am Gemeinschaftseigentum hatten die Eigentümer beschlossen, den damaligen Mehrheitseigentümer auf Zahlung von 50.000.000 EUR in Anspruch zu nehmen. Eine Sonderumlage der Eigentümer der Gewerbeeinheiten unter Freistellung der Wohnungseigentümer wurde abgelehnt. Ein Eigentümer erhob Klage gegen die Gemeinschaft darauf, eine solche Sonderumlage zu erheben. Das Verfahren wurde 2020 einvernehmlich beendet. Der Vergleich sah vor, dass von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage für die Sanierungsmaßnahmen von zunächst 750.000 EUR erhoben werde, mit der Möglichkeit, diese bei Bedarf auf bis zu 50.000.000 EUR zu erhöhen. Auf der Grundlage dieses Vergleichs wurde auch die Käuferin in Anspruch genommen. Sie erklärte daraufhin die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung, vorsorglich den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Klage beim LG und Berufungsgericht auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz war erfolglos. Mit der Revision verfolgte sie ihre Ansprüche weiter.