30.07.2026 · Urteilsbesprechung · Sanierungsmaßnahmen

Balkonsanierungen durch die Gemeinschaft trotz Sondereigentum einzelner Eigentümer

von Dr. Toni Kapfelsperger, München

Der BGH hat die Kompetenzen der Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf Sondereigentum gestärkt, auch wenn hierfür die einzelnen Eigentümer kostentragungspflichtig sind. Drohen Teile des Sondereigentums abzubrechen, hat sie die Kompetenz, über Sanierungsmaßnahmen zu entscheiden.

Sachverhalt

Das Haus einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (GdWE) war sanierungsbedürftig, da bei mehreren Balkonen die Ablösung und der Absturz von Betonteilen drohte. Die darunter liegende Grünfläche war bereits gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Eigentümer u. a. die Balkone auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Dabei war in der Teilungserklärung auch festgelegt, dass die „äußere Gestaltung der Häuser (…) einheitlich sein (muss).“ Am 2.7.22 beschloss die GdWE mehrheitlich, dass ein Sanierungskonzept durchgeführt werden soll. Dieser Beschluss wurde angefochten.

Das AG Oldenburg entschied (22.5.23, 16 C 20/22) aufgrund der Pflicht der jeweiligen Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone, dass sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Sondereigentümers auch auf die Teile des Balkons bezieht, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gemeinschaft habe dazu keine Kompetenz und sei nicht berechtigt, die diesbezügliche Verwaltungskompetenz durch Mehrheitsbeschluss „an sich zu ziehen“. Die Kompetenz des Verwalters, dringende Reparaturen auch am Sondereigentum ausführen zu dürfen, konkretisiere lediglich die gesetzlich vorgesehene Notgeschäftsführungskompetenz. Eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft könne daraus nicht hergeleitet werden.