02.03.2026 · Fachbeitrag · Aktuelle Rechtsprechung

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Entscheidungen des BGH aus 2025 (Teil 3)

von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn

Im dritten Teil unserer Beitragsreihe geht es um Ansprüche des werdenden Eigentümers gegen den teilenden Bauträger sowie um bauliche Veränderungen ohne Substanzeingriff sowohl unter Anwendung des alten als alternativ auch des neuen Rechts. 

1. BGH 16.5.25, V ZR 270/23

Sachverhalt

Die Kläger sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Die Beklagte hat das Grundstück geteilt und als Bauträgerin die Wohnanlage errichtet. Zudem ist sie Teileigentümerin einer als Restaurant verpachteten Gewerbeeinheit. Sie baute für das Restaurant eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüssiggastank ein. Dazu musste sie das Gemeinschaftseigentum nutzen. Die Kläger waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer. Zu ihren Gunsten waren aber Auflassungsvormerkungen eingetragen. Zum Teil hatten Sie auch bereits Besitz an der Sondereigentumseinheit erlangt. Im August 2017 nahmen die Kläger die Gemeinschaftsflächen ab. 2019 verlangten sie, die Einbauten zu beseitigen. Das AG wies die Klage durch Teilurteil ab. Das LG gab ihr statt. Mit der Revision verfolgte die Beklagte die Zurückweisung der Berufung.

Entscheidungsgründe

Der BGH wendet das Recht vor Inkrafttreten des WEMoG an, da der Einbau vor dem 1.12.20 abgeschlossen war (16.5.25, V ZR 270/23, Abruf-Nr. 249025). Das Problem der Prozessführungsbefugnis einzelner Eigentümer auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums, das nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden kann, hat der BGH bereits 2021 geklärt. Für die vor dem 1.12.20 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis des Eigentümers über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG n. F. vertretungsberechtigten Organs (z. B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Eigentümer zur Kenntnis gebracht wird (BGH 7.5.21, V ZR 299/19). Eine solche Äußerung erfolgte laut Sachverhalt nicht. Die Kläger waren somit prozessführungsbefugt.