· Aktuelle Rechtsprechung
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Entscheidungen des BGH aus 2025 (Teil 1)
von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn
Seit dem Inkrafttreten des WEMoG sind bauliche Veränderungen gemäß § 20 WEG regelmäßig Gegenstand der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Auch in 2025 beschäftigte sich der BGH gleich mehrmals mit dem Thema.
1. Überblick
Bislang hat der BGH in seinen Urteilen zu § 20 WEG (9.2.24, V ZR 244/22; 9.2.24, V ZR 33/23; 19.7.24, V ZR 226/23) folgende Kriterien herausgearbeitet:
- Beschlusszwang: Bei baulichen Veränderungen gilt Beschlusszwang, es sei denn, das Beschlusserfordernis wurde ausdrücklich abbedungen oder es geht um übliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums, die ohne Weiteres als gestattet anzusehen sind.
- Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer: Sie betrifft bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG oder privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG, auch wenn die Zuweisung zu einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis für bestimmte Wohnungseigentümer führt.
- Für privilegierte Maßnahmen § 20 Abs. 2 WEG gilt: Sie sind regelmäßig angemessen. Ausnahme: Nachteile, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Typische Nachteile sind keine grundlegende Umgestaltung und müssen hingenommen werden. Bei der Prüfung kommt es darauf an, ob es Ausnahmen von dieser Regel gibt.
- Prüfungsmaßstab bei Anfechtungsklagen gegen Gestattungsbeschluss: Er ist beschränkt auf die Frage, ob die Grenzen des § 20 Abs. 4 HS 1 WEG eingehalten wurden. Auf das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG kommt es nicht an.
- Wegfall der Nutzung: Eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG kann auch beschlossen werden, wenn die vorgesehene Nutzung nicht mehr möglich ist.
2. BGH 21.3.25, V ZR 1/24
Sachverhalt
Die Beklagte ist Teileigentümerin einer Gewerbeeinheit und Mitglied der klagenden Eigentümergemeinschaft. Die Streithelfer sind die Pächter, die eine Shisha-Bar betreiben wollen. Ohne eine statische Berechnung einzuholen, rissen die Pächter 2020 eine tragende Wand ab, was zu Haar- und Setzrissen in Wohnungen des Hauses und im Treppenhaus führte. Für die Installation einer Lüftungsanlage und Verlegung von Kabeln und einer Abwasserleitung durchbohrten die Pächter im Juli 2021 die Deckenplatte zwischen der Gewerbeeinheit und dem Keller. Weil die Beklagte der Aufforderung, die Arbeiten einzustellen, nicht nachkam, beschlossen die Wohnungseigentümer die Beklagte auf Rückbau in Anspruch zu nehmen. Da die Pächter ihre Arbeiten fortsetzten, erwirkte die Klägerin Ende Februar 2022 eine einstweilige Verfügung, mit der diesen untersagt wurde, bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Im Juni 2022 nahm die Klägerin die Beklagte auf Wiederherstellung des Zustands des Gemeinschaftseigentums gerichtlich in Anspruch. Nach Einlegen der Berufung gegen das dem Wiederherstellungsbegehren stattgebende Urteil des AG erhob die Beklagte Beschlussersetzungsklage. Das LG wies die Berufung der Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Wiederherstellung zurück. Mit der Revision versuchte die Beklagte weiterhin die Klageabweisung.
Entscheidungsgründe
Der BGH musste sich in diesem Fall sowohl mit dem alten als auch mit dem neuen Recht auseinandersetzen. Zunächst widmet sich der BGH dem neuen Recht, nämlich dem Beschlusszwang nach § 20 WEG. Der Gesetzgeber hat eindeutig bestimmt, dass für jede beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ein legitimierender Beschluss notwendig ist, auch wenn kein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Der BGH stellte bereits 2023 klar, dass unabhängig von einem bestehenden Gestattungsanspruch für Unterlassungsansprüche ein Beschlusszwang gilt. In seiner Begründung griff er auf den Gesetzeswillen zurück, wonach durch den Beschlusszwang Auslegungsschwierigkeiten vermieden werden sollen. Gleichzeitig wird mit dem Beschlusszwang erreicht, dass alle Wohnungseigentümer in der Versammlung über bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum informiert werden (BGH 17.3.23, V ZR 140/22).
Was für den Unterlassungsanspruch gilt, gilt nach Ansicht des BGH auch für den Beseitigungsanspruch. Dazu stellt er fest, dass die Klägerin einen Anspruch auf Beseitigung der ab 2021 ohne vorherige Gestattung erfolgten Um- und Einbauten der Pächter gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB hat. Dass die Pächter bereits im Oktober 2020 ‒ und damit noch nach altem Recht ‒ mit dem Umbau der Gewerbeeinheit zur Shisha-Bar begonnen und eine tragende Wand entfernt haben, sei nicht relevant, so der BGH. Abzustellen sei auf die ab Juli 2021 im Zusammenhang mit der Installation der Lüftungsanlage sowie der Sanierung einer Wand im Treppenhaus vorgenommenen Um- und Einbauten. Diese beträfen ganz andere Teile des Gemeinschaftseigentums und seien von der Entfernung der tragenden Wand ohne Weiteres zu trennen und unabhängig davon rechtlich zu beurteilen.
Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass mangels Gestattungsbeschluss von einer rechtswidrigen Eigentumsbeeinträchtigung auszugehen sei. Die Beklagte sei im Zusammenhang mit der Installation der Lüftungsanlage ab Juli 2021 als mittelbare Störerin anzusehen. Zur Begründung zieht der BGH die bisherige Rechtsprechung heran. Danach trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer unter Beachtung aller Umstände des Einzelfalls den, der eine Störung durch einen anderen in adäquater Art und Weise durch seine Willensbetätigung kausal mitverursacht und dem es möglich und zumutbar ist, die Störung zu verhindern. Der Eigentümer kann für Störungshandlungen seines Mieters nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremden Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten (BGH 9.2.18, V ZR 311/16, Abruf-Nr. 200174). Auf den vorliegenden Sachverhalt angewendet bedeutet das:
Der vermietende/verpachtende Wohnungseigentümer haftet als mittelbarer Handlungsstörer, für Mieter/Pächter, die ohne Gestattungsbeschluss bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums vorgenommen haben, wenn er
- die baulichen Veränderungen erlaubt hat,
- mit baulichen Veränderungen wegen einer von den Mietern/Pächtern angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und die Mieter/Pächter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist,
- er es unterlässt, gegen die Mieter/Pächter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.
In Anwendung dieser Grundsätze bejaht der BGH die Haftung der Beklagten als mittelbare Handlungsstörerin für die von den Pächtern im Zusammenhang mit der Installation der Lüftungsanlage ab Juli 2021 vorgenommenen Maßnahmen. Er geht davon aus, dass die Beklagte über die durchgeführten Baumaßnahmen zum Zwecke des Betriebs einer Shisha-Bar informiert war und trotzdem nicht einschritt. Somit hat die Klägerin einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.
Demgegenüber kann sich die Beklagte nicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen. Das hat der BGH bereits für den Unterlassungsanspruch entschieden (BGH 17.3.23, V ZR 140/22). Auch insoweit gilt für den Beseitigungsanspruch nichts anderes, so der BGH. Die Beklagte könne einen evtl. Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme nicht nach Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegenhalten. Ansonsten würde der eindeutige gesetzgeberische Wille und das nunmehr vorgezeichnete Verfahren konterkariert, so der BGH. Er stellt jedoch klar, dass die Beklagte während des erstinstanzlichen Beseitigungsverfahrens eine auf Beschlussersetzung gerichtete Widerklage hätte erheben können und müssen. Dazu führt der BGH aus:
Die Verfolgung des Gestattungsanspruchs im Wege einer Widerklage ist prozessökonomisch. Damit werden alle im Zusammenhang mit der einen Gestattungsbeschluss erfordernden und ansonsten rechtswidrigen baulichen Veränderung zwischen den Parteien streitigen Fragen zeitnah in einem Verfahren geklärt. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, eine Beschlussersetzung über die Gestattung der baulichen Veränderung, steht der Widerklage auch das Gebot der Vorbefassung nicht entgegen (BGH 14.2.25, V ZR 86/24). Durch die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs wird der der baulichen Veränderung entgegenstehende Mehrheitswille deutlich, und die Befassung der Versammlung wäre unnötige Förmelei.
Die Widerklage hatte jedoch keinen Erfolg. Sie wurde zu spät erhoben. Die Beklagte habe die Beschlussersetzungsklage erst nach der mündlichen Verhandlung in erster Instanz über die Beseitigungsklage erhoben, so der BGH. Die Verfahren konnten nicht mehr verbunden werden. Im Berufungsverfahren hätte die Beklagte keine Widerklage erheben können, weil der Beseitigungsanspruch schon wegen des fehlenden Gestattungsbeschlusses besteht und daher die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 ZPO nicht erfüllt gewesen wären.
Auf den Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB in Bezug auf die im Oktober 2020 entfernte tragende Wand, wendet der BGH das alte Recht vor dem 1.12.20 an. Die Entfernung der tragenden Wand war danach eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG a. F., der alle Eigentümer hätten zustimmen müssen, denen über das bei einem gedeihlichen Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG a. F. erwuchsen. Vor dem Inkrafttreten des WEMoG entsprach es st. Rspr., dass einem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB nach Treu und Glauben ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG a. F. entgegengehalten werden konnte (BGH 20.7.18, V ZR 56/17). Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen konnte nach Ansicht des BGH nicht ausgeschlossen werden, dass ein solcher Gestattungsanspruch besteht. Dann könnte die Beklagte dem auf die frühere tragende Wand gerichteten Wiederherstellungsverlangen den Einwand nach Treu und Glauben entgegenhalten. Das ist jedoch Tatfrage und konnte vom BGH nicht selbst entschieden werden. Er wies diesen Punkt zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.
3. Auswirkungen auf die Praxis
„Beschlusszwang ohne Wenn und Aber!“ das ist erneut das Fazit des BGH. Er hat folgerichtig und im Sinne des Gesetzes den Beschlusszwang auch auf Beseitigungsansprüche ausgeweitet. Er manifestiert damit den Grundsatz, dass ohne Beschluss ein Anspruch auf Rückbau besteht, selbst wenn ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung besteht.
Was nach altem Recht möglich war, ist zum Zwecke der Klarheit nach neuem Recht nicht mehr möglich. Der Anspruch auf Gestattung kann nicht als Einrede gegen die Beseitigungsklage erhoben werden. Möglich ist jedoch, den Anspruch im Wege der Widerklage geltend zu machen. Dabei kommt es aber auf den Zeitpunkt an. Die Widerklage muss spätestens im Klageverfahren erhoben werden, ansonsten ist sie zu spät.
Der BGH entwickelt zudem Grundsätze für die Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers bei Störungen durch den Mieter/Pächter. In der Praxis sollten vermietende Eigentümer bereits im Mietvertrag entsprechende Regelungen aufnehmen. Nur so lässt sich die Haftung ausschließen oder zumindest minimieren. Bei größeren Umbauten durch den Mieter/Pächter ist zudem eine Vorabinformation gegenüber den anderen Eigentümern sinnvoll und beugt späteren Konflikten und Klageverfahren vor. Der vermietende Eigentümer kann den Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch der Wohnungseigentümer nicht entgegenhalten, dass nicht er, sondern sein Mieter/Pächter verantwortlich sei. Er „sitzt zwischen den Stühlen“, was das Verhältnis zum Mieter/Pächter und den anderen Eigentümern angeht. Das erfordert ein vorausschauendes Verhalten.
Noch offen und nicht entschieden ist, wie der BGH bei einem Duldungsanspruch entscheiden wird. Das bleibt abzuwarten.
