25.09.2015 · Fachbeitrag · Zurückbehaltungsrecht

Keine schematische Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.

• 2. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

• (BGH 17.6.15, VIII ZR 19/14, Abruf-Nr. 178370)

Sachverhalt

Seit 8.6.09 sprach die Klägerin unter Berufung auf den jeweils aufgelaufenen Mietrückstand wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses über die von dem Beklagten von ihr angemietete Wohnung aus, zuletzt während des Berufungsverfahrens wegen der seit 6/10 aufgelaufenen Mietrückstände (16.201 EUR). Der Beklagte beruft sich auf eine Minderung wegen eines Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern und im Übrigen auf ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht.

Ausgehend von einer Minderungsquote von 20 Prozent hat das AG der Räumungsklage stattgegeben. Das LG hat dem Beklagten dagegen ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Vierfachen der Minderungsquote zugebilligt und die Räumungsklage abgewiesen. Der BGH stellt das amtsgerichtliche Urteil wieder her.