23.01.2020 · Fachbeitrag · Zahlungsrückstände

Der Mythos von der „unzulässigen Saldoklage“

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Bei einer Klage auf Ausgleich eines Mietrückstands, der sich über längere Zeit aufgebaut hat, wird häufig und hartnäckig der Einwand der „unzulässigen Saldoklage“ erhoben. Dieser Einwand, der jede Sachprüfung abschneidet, hält sich standhaft ‒ obwohl er so gut wie nie greift und ungeachtet mehrerer grundlegender Entscheidungen des BGH (WuM 19, 160; WuM 18, 278, 373; WuM 13, 179). Was gilt also tatsächlich in solchen Fällen? |

1. Typische Aufstellung

Eine alltägliche Konstellation: Im Mietverhältnis kommt es über längere Zeit zu Zahlungsrückständen. Sie beruhen auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, Mietminderungen ‒ „idealerweise“ in unterschiedlicher Höhe ‒, nicht ausgeglichenen Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen, Erhöhungen der Nettokaltmiete oder streitigen Nebenkostenvorauszahlungen, oft zzgl. außergerichtlicher Mahn- und Anwaltskosten, ggf. kommen noch Gutschriften hinzu. So sieht eine typische Zahlungsaufstellung in der Praxis aus:

Beispiel Zahlungsaufstellung
Monat	zu zahlen	gezahlt	Differenz	Rückstand
Miete Oktober 2013	749,50 EUR		749,50 EUR	749,50 EUR
Rückläufergebühr	3,00 EUR		3,00 EUR	752,50 EUR
Rückläufergebühr	3,00 EUR		3,00 EUR	755,50 EUR
Miete November 2013	749,50 EUR		749,50 EUR	1.505,00 EUR
Rückläufergebühr	3,00 EUR		3,00 EUR	1.508,00 EUR
Mahngebühr	2,50 EUR		2,50 EUR	1.510,50 EUR
Mahngebühr	2,50 EUR		2,50 EUR	1.513,00 EUR
Miete Dezember 2013	749,50 EUR		749,50 EUR	2.262,50 EUR
Mahngebühr ext. RA-Gebühr	261,30 EUR		261,30 EUR	2.523,80 EUR
Mahngebühr ext. RA-Gebühr	20,00 EUR		20,00 EUR	2.543,80 EUR
Mahngebühr ext. RA-Gebühr	53,45 EUR		53,45 EUR	2.597,25 EUR
Miete Januar 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	3.346,75 EUR
Miete Februar 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	4.096,25 EUR
Miete März 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	4.845,75 EUR
Miete April 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	5.595,25 EUR
Miete Mai 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	6.344,75 EUR
Miete Juni 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	7.094,25 EUR
Miete Juli 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	7.843,75 EUR
Miete August 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	8.593,25 EUR
Miete September 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	9.342,75 EUR
Miete Oktober 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	10.092,25 EUR
Miete November 2014	749,50 EUR		749,50 EUR	10.841,75 EUR
Gutschrift Betriebskosten		99,98 EUR	- 99,98 EUR	10.741,77 EUR