30.07.2026 · Nachricht · Wohnraummiete

„Wohnraum-Leasing“ unterliegt der Mietpreisbremse

Wird Wohnraum unter dem Begriff „Leasingvertrag“ gegen eine sog. OWNR-Rate überlassen, ist der Vertrag nach seinem wirtschaftlichen Inhalt und dem übereinstimmenden Parteiwillen als Wohnungsmietvertrag zu qualifizieren. Die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar, selbst wenn man einen Leasingvertrag unterstellen wollte (AG Kreuzberg 4.12.25, 23 C 97/25, Abruf-Nr. 254480 ).

Der Anbieter überließ Wohnraum auf Grundlage eines als „Leasingvertrag“ bezeichneten Vertragswerks. Die Mieterin hatte sich auf eine im Vermietungsbereich eines Immobilienportals inserierte Wohnung gemeldet. Das abgeschlossene Objekt wählte der Anbieter aus, nicht die Mieterin. Die Vertragslaufzeit betrug mind. 48 Monate, danach galt der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Das Entgelt setzte sich aus einer als „OWNR-Rate“ bezeichneten Grundzahlung sowie Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zusammen, insgesamt 1.400 EUR monatlich. Nach § 556d BGB rügte die Mieterin die Miethöhe und verlangte Rückzahlung überzahlter Beträge. Der Anbieter berief sich auf die Leasingqualifikation des Vertrags und bestritt die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Das AG verurteilte ihn zur Rückzahlung von 699,84 EUR für den Monat November 2022.

Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich aus § 556b Abs. 1 S. 3, § 812 Abs. 1 BGB. Nach dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ geht der übereinstimmende Parteiwille der Vertragsbezeichnung vor. Maßgeblich sind die „essentialia negotii“. Der Vertrag enthält sämtliche Kernmerkmale des § 535 BGB: entgeltliche Überlassung von Wohnraum auf bestimmte und anschließend unbestimmte Zeit. Darüber hinaus bildet das Vertragswerk nahezu vollständig die mietrechtliche Rechtsprechung ab – von der Schönheitsreparaturklausel (Renovierungspflicht nur bei renoviert übergebener Wohnung, BGH NJW 15, 1594) über die Betriebskostenregelung nach § 556 BGB i. V. m. der BetrKV bis hin zu Bestimmungen über Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a ff. BGB), Kautionshöhe (§ 551 BGB) und Untervermietungsrecht (§ 553 BGB).