· Nachricht · Wohnraummiete
Vorgetäuschter Eigenbedarf begründet Schadenersatzansprüche
Täuscht der Vermieter Eigenbedarf nur vor, kann er dem Mieter auf Schadenersatz, insbesondere für die Mietdifferenz nach § 556d BGB, haften. Gegen die glaubhafte Behauptung eines Eigennutzungswunsches kann sprechen, dass der behauptete Selbstnutzungswille nicht realisiert wird oder die Parteien nachträglich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandeln (AG Berlin-Mitte 28.1.26, 7 C 228/24, Abruf-Nr. 253493 ).
Vermieter und Mieter hatten einen bis zum 31.7.24 befristeten Wohnraummietvertrag geschlossen. Als Befristungsgrund war die spätere Nutzung der Wohnung durch die Tochter der Vermieter angegeben. Noch vor Ablauf der Befristung boten sie den Mietern die Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre zu einer deutlich höheren Miete an. Nachdem eine Einigung scheiterte, beharrten sie auf der Vertragsbeendigung unter Hinweis auf den Eigenbedarf der Tochter und kündigten vorsorglich wegen Eigenbedarfs. Die Mieter zogen aus, mieteten Ersatzwohnraum und verlangten Schadenersatz wegen eines nur vorgeschobenen Eigennutzungs‑ bzw. Befristungsgrunds sowie Rückzahlung überzahlter Miete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse.
Das AG bejahte einen Schadenersatzanspruch der Mieter dem Grunde nach. Dieser scheide nicht schon deshalb aus, weil die Mieter die Wohnung nicht zwangsweise, sondern freiwillig geräumt haben. Er komme vor allem in Betracht, wenn der Vermieter einen bis zum Vertragsende eingetretenen Wegfall des Eigennutzungs- bzw. Befristungsgrunds nicht offenlegt. Die Darlegungs- und Beweislast für die Unrichtigkeit der behaupteten Bedarfstatsachen trage zwar grundsätzlich der Mieter. Realisiere sich der behauptete Selbstnutzungswille nach Vertragsende jedoch nicht, begründe dies ein erhebliches Indiz dafür, dass der geltend gemachte Bedarf nur vorgeschoben war. Maßgeblich sei nicht allein der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern hier das Vertragsende am 31.7.24. Das AG war davon überzeugt, dass zu diesem Zeitpunkt kein hinreichend verdichteter Eigennutzungswunsch der Tochter mehr bestand. Diese lebte bereits längerfristig im Ausland, hatte keine konkreten Studien- oder Arbeitsplatzpläne umgesetzt und war tatsächlich nicht in die Wohnung eingezogen. Gegen die behauptete Nutzungsabsicht spricht aus Sicht des Gerichts zudem, dass die Vermieter den Mietern noch im Oktober 2023 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere Jahre zu deutlich erhöhter Miete angeboten hatten.
Ersatzfähig waren aber nur einzelne Schadenspositionen. Zuerkannt hat das AG vor allem Umzugskosten, Aufwendungen für eigene Arbeitszeit im Zusammenhang mit Umzug und Ummeldung, Nachsende- und Telekommunikationskosten sowie einzelne Renovierungs- und Anpassungskosten. Die Maklerkosten lehnte das AG vollständig ab, weil die Mieter nicht hinreichend dargelegt hatten, dass sie sich zuvor erfolglos um maklerfreien Ersatzwohnraum bemüht hatten. Auch einen Mietdifferenzschaden erkannte es nicht an. Es stellte maßgeblich darauf ab, dass im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse für die Schadensberechnung nicht die vertraglich vereinbarte, sondern nur die zulässige Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % maßgeblich ist. Zusätzlich sprach das AG den Mietern Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Miete nach §§ 556d, 556g BGB ab dem auf die Rüge folgenden Monat zu.
