Fachbeitrag · Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht entsteht nur bei strikter Einhaltung der zeitlichen Abfolge

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Die Entscheidung betrifft den Verkauf einer anderen Wohnung desselben Hauses wie in der Entscheidung MK 16, 147 (Abruf-Nr. 186094 ). Während jene Entscheidung einen Auskunftsanspruch des Mieters zur Vorbereitung eines Schadenersatzanspruchs betraf, streiten die Parteien hier unmittelbar um Schadenersatz aus § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1, 469 Abs. 1 S. 1 BGB. |

Sachverhalt

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 23.11.10 eine Dachgeschosswohnung in einem im Eigentum der Beklagten stehenden Zehnfamilienhaus. Ihnen wurde die Wohnung am vertraglich vereinbarten Mietbeginn (15.12.10) überlassen. Bereits vor Abschluss des Mietvertrags hatte die Beklagte mit notarieller Teilungserklärung vom 28.9.10 die Umwandlung des Anwesens, in dem sich die angemietete Wohnung befindet, zu Wohnungseigentum erklärt. Am 16.12.10 veräußerte die Beklagte die künftigen zehn Wohnungen. Der Kaufpreis für die Dachgeschosswohnung nebst Stellplatz belief sich auf 207.000 EUR. Die Anlage des Wohnungsgrundbuchs und die Eintragung der Beklagten als Eigentümer der zehn Wohnungen erfolgten kurze Zeit später am 23.12.10. Am 18.10.11 wurde der Geschäftsführer der Beklagten als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Am 28.11.12 bot die Beklagte, dem Kläger vergeblich den Kauf der Dachgeschosswohnung nebst Stellplatz zum Preis von 224.000 EUR an. Die Wohnung wurde dann anderweitig veräußert. Der neue Eigentümer teilte den Klägern auf Anfrage mit, er wolle die Wohnung künftig selbst nutzen. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristgemäß. Der BGH weist die Klage auf Schadenersatz von 11.422 EUR nebst Zinsen ab. Grund: Die Beklagten haben das ihnen als Mieter zustehende Vorkaufsrecht vereitelt (7.12.16, VIII ZR 70/16, Abruf-Nr 191009.

Entscheidungsgründe

Für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses - wie hier - erst nach dem Verkauf an den Dritten begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht aus.