19.08.2016 · Fachbeitrag · Vorkaufsrecht

Auskunftsanspruch des Mieters setzt Vorkaufsrecht voraus

| Nach § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 1 S. 1, 3, Abs. 2 BGB kann dem Mieter zur Vorbereitung seines Schadenersatzanspruchs ein Auskunftsanspruch über den Inhalt des Kaufvertrags mit einem Dritten und dem Bestehen eines Vorkaufsrechts zustehen, wenn er hiervon erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts abgesehen hat. Der BGH entscheidet, unter welchen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 bzw. Alt. 2 BGB entsteht. |

Sachverhalt

Die Kläger haben erstinstanzlich erfolglos Auskunft von der Beklagten, ihrer ehemaligen Vermieterin, über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des ihnen entstandenen oder noch entstehenden materiellen Schadens begehrt. Mit ihrer Berufung haben sie ihr Auskunftsbegehren weiterverfolgt, jedoch anstelle des ursprünglichen Feststellungsbegehrens im Wege der Stufenklage Zahlung des sich nach Erteilung der Auskunft ergebenden Schadenersatzbetrags verlangt. Das Landgericht gibt der Klage durch Teilurteil in der ersten Stufe (Auskunft) statt. Der BGH entscheidet zulasten der Kläger.

Leitsätze: BGH 6.4.16, VIII ZR 143/15

1. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll. Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.

2. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.

3. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).