· Fachbeitrag · Untermieterlaubnis
Bei Widerruf der Untermieterlaubnis genügt der Abschluss eines zeitnahen Räumungsvergleichs
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Bei Widerruf der Untervermietungserlaubnis genügt der Mieter seinen Pflichten, wenn er mit den Untermietern zeitnah einen Räumungsvergleich abschließt (BGH 4.12.13, VIII ZR 5/13, Abruf-Nr. 140123). |
Sachverhalt
Der Mietvertrag des Mieters lautet: „Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen.“ Der Mieter vermietete die Wohnung ab 10/02 an zwei Untermieter. Bei Erwerb der Wohnung durch die Klägerin führte er gegen die Untermieter einen Räumungsprozess. Die Klägerin widerrief die Untervermietungserlaubnis, erklärte am 29.12.11 und 29.2.12 die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen unerlaubter Untervermietung und erhob Räumungsklage. Das Räumungsverfahren des Mieters gegen seine Untermieter endete am 21.2/6.3.12 mit einem gerichtlich protokollierten Räumungsvergleich, der den Untermietern eine Räumungsfrist bis Ende 6/12 einräumte. Im Räumungsverfahren der Klägerin hat das LG auf deren Berufung auch den Mieter zur Räumung verurteilt. Seine Revision hat Erfolg.
Entscheidungsgründe
Der Klägerin steht kein Räumungsanspruch aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB gegen den Mieter zu. Die von ihr erklärte Kündigung ist unwirksam. Grund: Dem Mieter fällt eine Verletzung vertraglicher Pflichten nicht zur Last. Eine Pflichtverletzung des Mieters käme hier nur in Betracht, wenn er wegen des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet gewesen wäre, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umgehenden Auszug der Untermieter zu sorgen, und er die danach erforderlichen Maßnahmen nicht ergriffen hätte. Jedenfalls an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es.
Der Mieter hat - unabhängig von einer entsprechenden Verpflichtung der Klägerin gegenüber - alle erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Er hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess betrieben. Dass er eine legale Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb weniger Wochen eine Räumung durchzusetzen, ist nicht ersichtlich. Er hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern den Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Grund: Mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können. Beim Räumungsvergleich handelte es sich deshalb um eine sachgerechte Maßnahme zur alsbaldigen Beendigung der von der Klägerin beanstandeten Gebrauchsüberlassung an die Untermieter.
Praxishinweis
Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen hat. Die kündigungsrelevante Pflichtverletzung des Mieters kann darin bestehen, dass
- er die Grenzen einer ihm erteilten Untermieterlaubnis überschreitet oder
- ihm zumutbare Maßnahmen unterlässt, um das Untermietverhältnis nach berechtigtem Widerruf zeitnah zu beenden.
Im ersten Fall muss zunächst die Reichweite der Untermieterlaubnis durch Auslegung festgestellt werden. Ist diese inhaltlich beschränkt und setzt der Mieter die Grenzüberschreitung trotz Abmahnung fort, riskiert er die fristlose Kündigung. Hier führt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten durfte. Grund: Die Untervermietungserlaubnis enthält weder eine Bezugnahme auf § 553 BGB noch sprachlich die Einschränkung, dass nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden durfte.
Im zweiten Fall setzt der Pflichtenverstoß einen berechtigten Widerruf voraus. Hat der Vermieter seine Erlaubnis unbefristet erteilt, kann sie - sofern kein wirksamer Vorbehalt vereinbart ist - nach bisher h.M. nur aus wichtigem Grund widerrufen werden (BGH NJW 87, 1692; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 540 BGB, Rn. 52). Grund: Die Erlaubnis zur Untervermietung erweitert die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs zugunsten des Mieters. Diese einmal eingetretene Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten dient dazu, dem Mieter eine rechtliche und wirtschaftliche Grundlage für seine Dispositionen als Untervermieter zu schaffen. Sein hieran bestehendes Interesse findet in § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ihren Ausdruck, wonach der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (BGH, a.a.O.). Ein uneingeschränkter Widerrufsvorbehalt - wie er hier vorliegt - verstößt deshalb als AGB gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH NJW 95, 2034; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., II 1570).
Das LG hat die im Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen dahin ausgelegt, dass der Vermieter die Erlaubnis widerrufen kann, wenn aufseiten des Mieters kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S. des § 553 Abs. 1 BGB mehr besteht. Ob dem zu folgen ist, bleibt ebenso unbeantwortet wie die Frage nach den Voraussetzungen eines Widerrufs oder seinen Rechtsfolgen für den Mieter. Das ist konsequent, weil der Mieter aus Sicht des BGH jedenfalls alles Erforderliche unternommen hat, um das Untermietverhältnis zu beenden. Unklar bleibt allerdings, ob die Räumungsklage des Mieters schon im Zeitpunkt des Eigentumswechsels erhoben war oder von ihm erst im Anschluss an die Kündigung seines Mietverhältnisses erhoben worden ist.
Unmögliches verlangt aber auch der BGH nicht. Hat der Mieter keine legale Möglichkeit, in wenigen Wochen nach dem Widerruf der Untermieterlaubnis eine Räumung durchzusetzen, darf er mit dem Untermieter auch einen Räumungsvergleich mit einer - hier gut dreimonatigen - Räumungsfrist schließen. Ansonsten wäre der Prozess fortgesetzt worden und im Zweifel hätte auch das Gericht nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist in gleicher Länge gewährt.
