22.03.2012 · Fachbeitrag · Teilkündigung

Regelfall für einheitliches Mietverhältnis: Garage und Wohnung liegen auf demselben Grundstück

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.

• 2. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

• (BGH 12.10.11, VIII ZR 251/10, Abruf-Nr. 113809)

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung, die ihr verstorbener Ehemann 1958 angemietet hatte. Mündlich vermietet war auch eine im schriftlichen Wohnungsmietvertrag nicht genannte Garage, die in das Erdgeschoss eines 150 Meter entfernt gelegenen Wohnhauses integriert ist. Die Kläger erklärten nach Übergang des Eigentums an beiden Grundstücken die Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Garage. Die Räumungsklage wird in den Instanzen abgewiesen. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Da eine Teilkündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich einer Garage bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig ist, kann die Kündigung der Kläger nur wirksam sein, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung unabhängiges Rechtsverhältnis handelt. Sind Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, ist das gesamte Mietverhältnis nur nach Maßgabe der hier nicht einschlägigen §§ 573, 573b BGB ordentlich kündbar. Was im Einzelfall gewollt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Entscheidend für die Abgrenzung ist der Parteiwille.