20.08.2012 · Fachbeitrag · Studentenwohnheim

Nicht jede Zimmervermietung im Wohnheim schließt den sozialen Kündigungsschutz aus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein Studentenwohnheim i.S. des § 549 Abs. 3 BGB liegt nur vor, wenn die Vermietung der Zimmer aufgrund eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden sozialen Rotationssystems erfolgt (BGH 13.6.12, VIII ZR 92/11, Abruf-Nr. 122094).

Sachverhalt

Das Anwesen des Klägers, in dem der Beklagte seit dem 1.3.04 ein Zimmer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; die Preisbindung ist inzwischen entfallen. Die Zimmer sind etwa 12 m² groß. Küche, Sanitäranlagen und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet. Sie verlängern sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende eine Kündigung erfolgt. Viele Mieter bleiben nur ein bis zwei Semester, einige viele Jahre. Am 27.12.08 kündigte der Kläger dem Beklagten unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ zum 31.3.09. Die Räumungsklage wurde in zweiter Instanz abgewiesen. Die Revision bleibt erfolglos.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Die Parteien streiten, ob es sich bei dem an den Beklagten vermieteten Zimmer um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S. des § 549 Abs. 3 BGB handelt. Auf diesen ist der soziale Kündigungsschutz (§ 573 BGB) nicht anzuwenden. Das heißt: Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt und ohne dass ein Kündigungsgrund anzugeben ist (§ 573 Abs. 3 BGB).