31.10.2025 · Urteilsbesprechung · Kündigung

Reichweite der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Schon vor Jahrzehnten hat der Gesetzgeber erkannt, dass die Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung für Mieter zu einem deutlich erhöhten Risiko des Wohnungsverlustes durch Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung führt (BT-Drucksache 11/6374, S. 5). Das Risiko steigt ‒ auch für den einzelnen Mieter ‒ erheblich beim Erwerb eines Gebäudes mit mehreren vermieteten Wohnungen durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber. Denn nach der BGH-Rechtsprechung kann sich eine (Außen-)GbR für einen ihrer Gesellschafter auf Eigenbedarf berufen. Daraus entstandene Schutzlücken hat der Gesetzgeber geschlossen, indem er § 577a BGB ergänzt hat. Der BGH musste nun im Zusammenhang mit einer gestuften Veräußerung entscheiden, ob eine Personenhandelsgesellschaft eine Personengesellschaft i. S. d. § 577a Abs. 1a BGB ist und der Erwerb durch sie den Lauf der Kündigungssperrfrist bewirkt. |

Sachverhalt

Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Ende 2011/Anfang 2012 erwarb die L. GmbH & Co. KG (= Ersterwerberin) das Eigentum am gesamten Anwesen. Sie teilte mittels notarieller Erklärung vom 20.6.12 das Eigentum an dem Hausgrundstück nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Die Vollziehung im Grundbuch erfolgte am 4.4.13. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.2.16 veräußerte die Ersterwerberin die an die Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese wurden am 8.3.17 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 2.9.22 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.3.23.

Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das AG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf deren Berufung hat das LG das amtsgerichtliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Kläger hatte keinen Erfolg (BGH 6.8.25, VIII ZR 161/24, Abruf-Nr. 249716).