21.05.2012 · Fachbeitrag · Nebenkosten

„Sonstige“ Betriebskosten: Was ist umlegbar?

von RiAG Axel Wetekamp, München

| Ergeben sich Betriebskosten, die nicht unter Nr. 1 bis Nr. 16 BetrKV fallen, herrscht oft Ratlosigkeit. Der folgende Beitrag zeigt, welche Kosten als „sonstige“ Betriebskosten i.S. der Nr. 17 BetrKV umgelegt werden dürfen. |

Definition

Die „sonstigen“ Betriebskosten nach Nr. 17 der BetrKV sind ein Sonderfall. Umgelegt werden können danach auch Kosten, die nicht in der Aufstellung nach Nr. 1 bis Nr. 16 BetrKV enthalten sind, diesen Betriebskostenarten aber vergleichbar sind. Es gilt die Definition des § 1 Abs. 1 BetrKV: Betriebskosten sind solche, die durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Umlagefähigkeit

Zwar reicht nach h.M. grundsätzlich als mietvertragliche Vereinbarung die allgemeine Bezugnahme auf die BetrKV aus, doch sind sonstige Betriebskosten nur umlegbar, wenn die im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden sind (BGH WuM 04, 290). Das heißt: Die Kostenarten müssen im Mietvertrag gesondert aufgeführt werden. Auch in der Abrechnung müssen sonstige Betriebskosten identifizierbar bezeichnet werden. Wer lediglich den Begriff „sonstige Betriebskosten“ in eine Abrechnung aufnimmt, läuft Gefahr, dass die Abrechnung als insgesamt nicht fällig angesehen wird und der Mieter keine Nachzahlung schuldet.

Arbeitshilfe / Sonstige Betriebskosten sind/sind nicht

Sonstige Betriebskosten sind z.B.:

TÜV-Gebühren für Wartung einer Blitzschutzanlage (AG Bremervörde WuM 87, 198)

Kosten für einen Pförtner- oder Wachdienst bei einer großen Wohnanlage (LG Köln DWW 97, 125) und auch allgemein Bewachungskosten, soweit auch der Schutz der Mieter beabsichtigt ist (OLG Celle ZMR 99, 238)

Betriebskosten eines Schwimmbads, einer Sauna oder eines Fitnessraums (LG Osnabrück WuM 95, 434)

Kosten der Dachrinnenreinigung, sofern eine laufende Reinigung erforderlich ist (BGH WuM 04, 290)

Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage, die alle vier Jahre anfallen (BGH NZM 07, 282 )

Kosten der Wartung von Feuerlöschgeräten (AG Stuttgart WuM 98, 352)

Kosten der Wartung von Lüftungsanlagen (LG Frankenthal NZM 99, 958)

Keine sonstigen Betriebskosten sind z.B.:

Kosten der Rauchmelderwartung oder des Wasserfiltereinbaus (AG Bielefeld NZM 11, 775).

Kosten der Gegensprech- und Klingelanlagen, da diese nicht gewartet werden müssen (AG Bielefeld, a.a.O.)

Kosten eines Concierge-Diensts bei lediglich abstraktem Vortrag zum Sicherheitsbedürfnis (BGH NZM 05, 452).Anders, wenn von vornherein die Einrichtung des Concierge-Diensts zwischen den Parteien vereinbart worden ist (AG Berlin-Mitte GE 06, 1041)