29.06.2026 · Modernisierung

Risiken mieterseitiger baulicher Veränderungen

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von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Nimmt der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vor, bewegt er sich auf unsicherem Terrain. In den 1970er Jahren und Folgejahren war es – mit Unterstützung durch öffentliche Fördergelder, z. B. der KfW – verbreitet, dass Mieter den Wohnraum modernisierten, etwa erstmals moderne Heizungen und Bäder einbauten. Es wurden oft dreiseitige Vereinbarungen zwischen Förderbank, Mieter und Vermieter geschlossen. Lässt sich daraus schließen, dass der Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters berechtigt ist, die ihm überlassene Wohnung baulich zu verändern?

Sachverhalt

Die Beklagte ist seit 1972 Mieterin einer Drei-Zimmer-Wohnung der Klägerin, die sie mit ihrem Sohn bewohnt. In dem mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter – insbesondere Um- und Einbauten – nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist u. a. bestimmt, dass sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung – auch am elektrischen Leitungsnetz – zulasten des Mieters gehen.

Nach einer Besichtigung der Wohnung in 7/21 mahnte die Klägerin, die das Objekt 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen 8/21 und 12/22 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderungen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. Die Räumungsklage blieb in den Vorinstanzen erfolglos (BGH 2.12.25, VIII ZR 274/23, Abruf-Nr. 252938).