22.09.2015 · Fachbeitrag · Mietkaution

Pflicht zur treuhänderischen Anlage bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt nicht die Anforderungen des § 551 Abs. 3 S. 3 BGB.

• 2. Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine treuhänderische Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter bis zur endgültigen Kautionsabrechnung gemäß §§ 273, 274 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

• (BGH 9.6.15, VIII ZR 324/14, Abruf-Nr. 178362)

Sachverhalt

Die Parteien streiten nach beendetem Wohnraummietverhältnis darüber, ob der Mieterin gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung zweier Monatsmieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nichtanlage der Mietkaution zusteht. Die Kaution hat dieser getrennt von seinem sonstigen Vermögen auf einem unter seinem Namen geführten Sparbuch angelegt. Der Sparkasse aber den Verwendungszweck nicht offengelegt. Der Vermieter hatte die Kaution in den Instanzen noch nicht abgerechnet. Das LG hat die Mieterin zur Zahlung verurteilt, Zug um Zug gegen Nachweis der Anlage der von ihr geleisteten Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz unter Angabe des Verwendungszwecks „Kautionskonto“. Nach Hinweis des Senats, er beabsichtige, die Revision des Vermieters durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen, wird die Revision zurückgenommen.

Gründe

§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist (BT-Drucksache 14/4553, S. 48). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BGH MK 11, 25 Abruf-Nr. 103749). Grund: Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto anzulegen (BT-Drucksache 9/2079, S. 11 mit Hinweis auf BGHZ 61, 72). Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht könne bei Kennzeichnung als Sonderkonto nicht Platz greifen.