· Mieterhöhung
„Mietpreisbremse“ bei Mietsenkungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis anwendbar?
von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin
Der BGH hat geklärt, dass durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters im laufenden Mietverhältnis in der Regel eine Miethöhevereinbarung zustande kommt. Deren Wirksamkeit hängt nicht (mehr) von der Einhaltung der Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“) ab ( BGH 28.9.22, VIII ZR 300/21, MK 23, 4 , Abruf-Nr. 232128 ). In der etwas ungewöhnlichen Fallkonstellation einer Vereinbarung zwischen einem gewerblichen Zwischenvermieter und einem Mieter hat der BGH seine Rechtsprechung nun fortgeführt und die Frage beantwortet, ob das auch für eine nachträgliche Vereinbarung zur Reduzierung der Miete gilt.
Sachverhalt
Die Klägerin macht gegen den Beklagten als Eigentümer einer Wohnung in Berlin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen §§ 556d ff. BGB (Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete) geltend. Der Beklagte begehrt widerklagend die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte ist Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Mietwohnungen. Als dort mehrere Wohnungen leer standen, vereinbarte er mit einem Zwischenmieter, dass dieser die Wohnungen anmiete, weil es „für ihn kein Problem sei, Untermieter für die Wohnungen zu finden“. Der Zwischenmieter und der Beklagte schlossen aufgrund dieser Vereinbarung zumindest zwei Mietverträge, u. a. über die streitgegenständliche Wohnung. Diese vermietete der Zwischenmieter mit „Untermietvertrag“ mit Wirkung ab 1.6.20 an die Klägerin und eine weitere Mieterin. Letztere schied später einvernehmlich aus dem Mietverhältnis aus. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 670 EUR. Sie war nicht höher als die zwischen dem Zwischenmieter und dem Beklagten vereinbarte Nettokaltmiete.
Am 23.4.21 sandte der Zwischenmieter der Klägerin und der Mitmieterin eine E-Mail, in der er fragte, was sie davon hielten, wenn „wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 EUR um 15 % reduzieren. Dies würde dann auch für die Nachzahlung gelten“. Die Klägerin antwortete mit E-Mail vom selben Tag, sie nähmen das Angebot gerne an. Weiter heißt es dort: „Von 670 EUR Kaltmiete plus der 15 % Mietminderung wären das dann 579,50 EUR Kaltmiete pro Monat. Dies werden wir dann bei der Mietrückzahlung beachten“. Am 27.4.21 erwiderte der Zwischenmieter hierauf per E-Mail und verwies auf das beigefügte „Schreiben mit der Mietanpassung“. In diesem Schreiben vom 27.4.21 heißt es unter der Überschrift „Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto-Kalt-Miete“, dass die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1.12.20 um 15 % reduziert werde (von 670 EUR auf 579,50 EUR).
Am 30.4.21 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter. Er suchte die Klägerin auf und überreichte ihr ein Schreiben, mit dem er sie von dieser Kündigung unterrichtete und im Hinblick hierauf die Zahlung von Nutzungsentgelt für die Wohnung forderte. Mit Schreiben vom 27.3.23 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten nach § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ und verlangte unter Fristsetzung u. a. Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Mit der Klage verfolgt die Klägerin u. a. die Auskunftsansprüche weiter. Der Beklagte verlangt mittels Widerklage, die Wohnung zu räumen und herauszugeben.
Die Klage und die Widerklage hatten vor dem AG keinen Erfolg. Das LG hat den Beklagten zur Erteilung der Auskunft verurteilt. Die weitergehende Berufung der Klägerin sowie die Anschlussberufung des Beklagten, mit der er weiter Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt hat, hat das LG zurückgewiesen. Mit der vom LG bezüglich der Auswirkungen einer nach Abschluss des Mietvertrags ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte Klageabweisung und Widerklage weiter (BGH 17.12.25, VIII ZR 56/25, Abruf-Nr. 251882).
Entscheidungsgründe
Die Revision ist wegen der wirksamen Beschränkung der Revisionszulassung durch das LG teilweise unzulässig. Für das Revisionsverfahren hatte der BGH daher den vom LG bejahten Eintritt des Beklagten in den zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Mietvertrag gemäß § 565 BGB zu unterstellen, ebenso das Nichtvorliegen des mit der Widerklage geltend gemachten Räumungsanspruchs des Beklagten gegen die Klägerin.
Soweit die Revision zulässig ist, ist sie begründet. Anders als das LG verneint der BGH einen Anspruch der Klägerin auf Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. §§ 556d ff. BGB sind im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten nicht anwendbar, weil die beanstandete Miete nicht auf einer zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses beruht, in dessen Rechte und Pflichten der Beklagte nach § 565 BGB eingetreten ist, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten.
Vermieterwechsel nach § 565 BGB kein Fall des § 556d Abs. 1 BGB
Der BGH lässt offen, ob in den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermieterwechsel nach § 565 BGB – wie im Fall des § 566 BGB (vgl. hierzu BGH BGHZ 223, 106; NZM 15, 79) – kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter entsteht, wenngleich mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Zwischenmieter bestanden hat, oder ob das Mietverhältnis vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Vermieter übergeht (offengelassen: BGH NJW 05, 2552; zum Streitstand: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 24, § 565 Rn. 20 ff.; MüKo/Häublein, BGB, 9. Aufl., § 565 Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 565 BGB Rn. 28). In jedem Fall sei durch den Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten des zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses nach § 565 Abs. 1 S. 1 BGB nicht eine Miete – im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB – neu vereinbart worden. Abzustellen sei auf die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten bestehende Vereinbarung zur Miethöhe zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin, wobei die §§ 556d ff. BGB nur dann gelten, wenn die vereinbarte Miete in diesem Zeitpunkt nach den §§ 556d ff. BGB überprüfbar war. Das ist – so der BGH – nicht der Fall.
Auslegung der Nachtragsvereinbarung
Der BGH folgt nicht der Auslegung der im Rahmen der Reduzierung der Miete abgegebenen Erklärungen des Zwischenmieters und der Klägerin durch das LG, das eine vertragliche Vereinbarung einer Mietreduzierung verneint, stattdessen einen einseitigen Verzicht des Zwischenmieters angenommen hat. Er gelangt unter Berücksichtigung aller Umstände zu einem anderen Ergebnis. Es lag eine vertragliche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete, nicht eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters vor.
Rechtsnatur eines Verzichts
Beachten Sie — Auf schuldrechtliche Forderungen kann nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag (§ 397 BGB) verzichtet werden (BGH NZM 16, 582; NJW 02, 1788; NJW 87, 3203; NJW 1958, 1231).
Nach dem aus der Anlage „Ab1“ ersichtlichen Inhalt der Erklärungen der Klägerin und des Zwischenmieters lagen beiderseitige vertragliche Willenserklärungen vor, die übereinstimmend auf eine Reduzierung der Miete gerichtet waren. Die Anfrage des Zwischenmieters, was die Klägerin und ihre Mitmieterin davon hielten, wenn „wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 EUR um 15 % reduzieren“, sei ein annahmefähiges Angebot gewesen. Diese Erklärung konnte nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont offensichtlich nur als Angebot zur Reduzierung der Nettokaltmiete um 15 % verstanden werden. Dementsprechend haben die Klägerin und ihre Mitmieterin die Erklärung auch als Angebot verstanden und dieses Angebot in ihrer E-Mail vom 23.4.21 ausdrücklich angenommen. Damit ist nach den allgemeinen Regelungen (§§ 145 ff. BGB), wonach eine vertragliche (Änderungs-)Vereinbarung durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande kommt, die Reduzierung der Nettokaltmiete zwischen den Parteien vertraglich vereinbart worden, wobei sich diese nach den übereinstimmenden Erklärungen der Parteien auch auf damals bestehende Mietnachzahlungsansprüche beziehen sollte. Der von dem Zwischenmieter nachfolgend übersandte „Nachtrag zum Mietvertrag“ vom 27.4.21 bestätigte die bereits getroffene vertragliche Reduzierung der Miete und stellte nicht etwa eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters dar. Der Annahme des LG, die Verzichtserklärung habe auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eine „umgestaltende Wirkung“ gehabt, hält der BGH entgegen, dass Verträge grundsätzlich nur durch vertragliche Vereinbarungen und nicht durch einseitige Erklärung geändert werden können.
Vertragsänderung keine bloße Einwendung
Der BGH folgt auch nicht der Hilfserwägung des LG, wonach bei Annahme einer Vertragsänderung diese so zu verstehen sei, dass die bisherigen vertraglichen Vereinbarungen unverändert fortbestehen und die Vereinbarung über die Reduzierung der Miete nur zum „Verzicht bzw. einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters“ führen sollte.
Der BGH entnimmt bereits dem Wortlaut der beiderseitigen Erklärungen eindeutig, dass die Klägerin und der Zwischenmieter die bisherige Miete auf einen neuen Betrag herabsetzen und nicht nur eine Einwendung gegen den weiterhin vertraglich in voller Höhe bestehenden Mietzahlungsanspruch begründen wollten. Es sei dort nicht isoliert von einem Reduzierungsbetrag und einer Einwendung oder einem Verzicht in Höhe dieses Betrags die Rede, sondern stets von der Reduzierung der bisherigen Miete und der Gesamthöhe der neuen Miete.
Diese Deutung entspreche auch dem Sinn und Zweck der Mietreduzierungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien. Insoweit gelte hier nichts anderes als bei einer auf Verlangen des Vermieters getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung (BGH NJW-RR 22, 1666; NJW-RR 20, 523). Entscheidend ist, dass die Mietreduzierungsvereinbarung darauf gerichtet war, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Dies erfolgte (auch) vor dem Hintergrund, dass die Parteien ausweislich der zwischen ihnen geführten Korrespondenz, in der auch von einer Nachzahlung und einer Mietrückzahlung die Rede war, einen Regelungsbedarf hinsichtlich der Miethöhe sahen. Ihren Erklärungen sei eindeutig zu entnehmen, dass sie das Mietverhältnis mit der Änderung zur Miethöhe fortsetzen wollten. Entscheidend war für beide, wie hoch die künftig zu zahlende Miete sein sollte. Sie wollten ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festsetzen.
Sorgfältige Prüfung eines Angebots zur Mietreduzierung
Der BGH teilt auch nicht die Auffassung des LG, dass ein Mieter, dem ein Mietreduzierungsangebot gemacht werde – anders als etwa ein mit einer Mieterhöhung konfrontierter Mieter – keinen Anlass habe, dieses Angebot des Vermieters sorgfältig zu prüfen, weil er nicht damit rechnen müsse, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten führen – etwa den Rechten aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen und der reduzierten Miete gegen die „Mietpreisbremse“. Entscheidend sei, so der BGH, dass auch der Zustimmung zu einer Mietreduzierung nach objektivem Empfängerhorizont das uneingeschränkte Einverständnis mit der neuen Miethöhe zu entnehmen sein könne und der Mieter in diesem Fall damit erklärt, die reduzierte Miete künftig als vertragsgemäß anzuerkennen.
Zudem müsse sich einem Mieter bei einer vom Vermieter vorgeschlagenen Mietreduzierung grundsätzlich die Frage nach dem Anlass eines derartigen, für den Vermieter auf den ersten Blick nachteiligen Angebots aufdrängen. Es liege nahe, dass sich für den Vermieter durch die Verringerung der Miete auch – möglicherweise nicht unmittelbar ersichtliche – Vorteile ergeben könnten.
Beachten Sie — Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gemäß § 565 BGB galt der Mietvertrag demnach in der hinsichtlich der Miethöhe geänderten Fassung. Mit diesem Inhalt besteht dementsprechend auch das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten. Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem gemäß § 565 Abs. 2 BGB im Fall des § 565 Abs. 1 BGB entsprechend geltenden § 566c BGB.
Ob die Vorschrift auf die Vereinbarung einer Mietreduzierung, die nicht zu einer Vorverlagerung des Zeitpunkts der Mietzahlung führt, zur Anwendung kommt, konnte der BGH offenlassen, weil der Beklagte deutlich zu erkennen gegeben hat, dass er von der Klägerin für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung nicht mehr als den Betrag der reduzierten Miethöhe verlangt.
Wegen der nachträglichen Mietreduzierungsvereinbarung schließt der BGH eine unmittelbare Anwendung der „Mietpreisbremse“ aus. Er hält daran fest, dass die Regelungen nach ihrem Wortlaut, Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten (BGH 28.9.22, VIII ZR 300/21, NJW-RR 22, 1666).
Auch der Verweis der Gesetzesbegründung auf die Zulässigkeit „späterer Mieterhöhungen“ führe nicht dazu, dass für nach Vertragsschluss vorgenommene Mietreduzierungen etwas anderes gelten würde. Entscheidend sei, dass nach dem Wortlaut und der Zielsetzung des Gesetzes nur die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete einer Überprüfung nach den §§ 556d ff. BGB unterliegen sollte, während nach Vertragsschluss getroffene Vereinbarungen zur Miethöhe nicht an diesen Vorschriften zu messen sein sollten. Die vom Gesetzgeber genannte Mieterhöhung sei dabei der Regelfall, eine Mietreduzierung die Ausnahme, was erkläre, warum der Gesetzgeber diese nicht ebenfalls erwähnt hat.
Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucksache 18/3121, a. a. O.), sieht der BGH auch keine für eine Analogiebildung erforderliche planwidrige Regelungslücke.
Zudem sei die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Vereinbarung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis bestehe und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen müsse, bestehe weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters, noch bedürfe es – ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis – eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhält, dieses sorgfältig prüfen und – etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchtet – ablehnen kann, ohne dass – anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschlagenen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses – die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung bestehe.
Kein Auskunftsanspruch
Da §§ 556d ff. BGB auf die Miete ab dem Zeitpunkt der Mietreduzierung nicht anzuwenden sind, besteht auch kein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Das gilt auch im Hinblick auf eine etwaige überhöhte Miete bis zur Mietreduzierungsvereinbarung.
Insoweit konnte hier – unabhängig von der Frage, ob Ansprüche aus der Zeit vor dem Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nach § 565 BGB gegen den Beklagten geltend gemacht werden könnten – kein Rückzahlungsanspruch der Klägerin bestehen. Denn diese hat einen Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB erstmals am 27.3.23 gerügt, also mehr als 30 Monate nach Mietvertragsbeginn am 1.6.20 (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB). Es besteht daher kein Rechtsschutzbedürfnis mehr für eine Auskunft.
Relevanz für die Praxis
Die Entscheidung überrascht nicht. Der BGH wendet die für den Fall einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen im laufenden Mietverhältnis entwickelte Argumentation folgerichtig auf eine einvernehmliche Mietreduzierung an. Im Zeitpunkt einer Beratung des Mieters wird in der Regel nicht mehr viel zu retten sein. Nach Vereinbarungen zur Miethöhe muss aber (aktiv) gefragt werden.
