05.09.2011 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Unpünktliche Mietzahlung: Nur unverschuldeter Rechtsirrtum entlastet den Mieter

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine nach Abmahnung andauernde unpünktliche Mietzahlung begründet regelmäßig die fristlose Kündigung (BGH 1.6.11, VIII ZR 91/10, Abruf-Nr. 112095).

Sachverhalt

Seit Mitte 07 zahlten die Beklagten die zum dritten Werktag eines Monats fällige Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder später. Nach zweifacher Abmahnung - zuletzt unter Androhung der fristlosen Kündigung - kündigte die Klägerin den Wohnraummietvertrag wegen unpünktlicher Mietzahlungen in 1/09 fristlos, hilfsweise ordentlich. Weitere Kündigungen erfolgten in 2/09, 4/09 und 5/09, nachdem die Beklagten auch weiterhin unpünktlich zahlten. Die Räumungsklage blieb in den Instanzen erfolglos. Die Revision hatte Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine - hier erfolgte - erfolglose Abmahnung voraus, durch die dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt wird. Der BGH stuft eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise - wie schon in BGH (MK 11, 146, Abruf-Nr. 112108) - zu Recht als gravierende Pflichtverletzung ein, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrags für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.