24.01.2012 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Auch Anwälte müssen pünktlich Miete zahlen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

• 2. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung nach § 543 Abs. 1 BGB.

(BGH 14.9.11, VIII ZR 301/10, Abruf-Nr. 120155).

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag (aus 1979) enthält die in Leitsatz 1 genannte Klauselkombination. Die Klägerin ist seit 1.2.08 Eigentümerin des Grundstücks. Der beklagte Rechtsanwalt, der die Vertragsmiete bereits von 02 bis 07 unpünktlich leistete, zahlte von 1/08 bis 3/09 elf Mieten verspätet. Ihm war bekannt, dass der von ihm im Herbst 08 eingerichtete, erstmals in 11/08 auszuführende Dauerauftrag die vertragsgerechte Mietzahlung in der Folgezeit in keinem einzigen Monat gewährleistete, sodass er die Miete jeweils per Hand überweisen musste und die Mietzahlungen aufgrund dessen verspätet bei der Klägerin eingingen. Trotz Abmahnung vom 12.2.09 ging die Miete für 3/09 bei der Klägerin erst am 10.3.09 ein. Diese kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Der BGH weist die Revision gegen das zweitinstanzliche Räumungsurteil zurück.

Praxishinweis

Der BGH geht unter Hinweis auf seine Entscheidung MK 11, 146 (Abruf-Nr. 112108) von der Wirksamkeit der kombinierten Vorauszahlungs- / Aufrechnungsverbotsklausel aus. Folge: Die Miete war jeweils am 3. Werktag des Monats fällig, sodass der Beklagte die Mietzahlungen in den dargestellten Zeiträumen verspätet erbracht hat.