22.05.2018 · Fachbeitrag · Der praktische Fall (Teil 1)

Tod des Mieters: Fallstricke beim Eintrittsrecht in das Mietverhältnis

von RiOLG a.D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Der Mieter stirbt. Wer tritt an seiner Stelle in das Mietverhältnis ein? Was ist, wenn das in der Wohnung lebende Kind des Mieters nach dessen Tod auszieht, es aber einen Lebensgefährten gibt, der mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt hat? Darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er Bedenken gegen die finanzielle Leistungsfähigkeit des Eintretenden hat oder muss er einer Untervermietung zustimmen, damit der Eintretende die Miete aufbringen kann? Alle diese Fragen klärt jetzt der BGH. |

• Der Fall des BGH 31.1.18, VIII ZR 105/17

Die in 5/15 verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin einer Dreizimmerwohnung des Beklagten. Sie bewohnte diese mit dem Kläger und ihrer inzwischen volljährigen und nach ihrem Tod ausgezogenen Tochter. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 545 EUR zzgl. 170 EUR Nebenkostenvorauszahlungen. Als Reaktion auf ein Räumungsverlangen des Beklagten teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis befindliche Kläger mit Schreiben vom 23.6.15 mit, er sei in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte in das Mietverhältnis eingetreten, während die Tochter „von ihrem Eintrittsrecht keinen Gebrauch mache“.

Daraufhin kündigte der Beklagte das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB fristgerecht zum 30.9.15. Grund: Durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt (Höhe?) sei die monatlich zu entrichtende Miete auf Dauer nicht zu leisten. Außerdem habe der Kläger in der Vergangenheit den Hausfrieden nachhaltig gestört; so habe er etwa am 14.6.15 die Tür zum Schlafzimmer vorsätzlich eingetreten und beschädigt. Darüber hinaus bestehe auch der Verdacht, dass in der Wohnung Drogen konsumiert würden.

Der Kläger widersprach der Kündigung. Er gab an, ohne Weiteres in der Lage zu sein, die Miete entrichten zu können. Unter dem 6.10.15 verlangte er vergeblich die Zustimmung des Beklagten zu einer Untervermietung des bisherigen Kinderzimmers beginnend ab 1.11.15. Grund: Er wolle einem namentlich benannten Arbeitskollegen einen Teil der Wohnung überlassen. Die geplante Untervermietung hätte zugleich den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Arbeitsstelle beteiligen würde.

Der seit 8/15 arbeitsunfähige Kläger nahm seine Ausbildung in 12/16 wieder auf. Seit dem von ihm erklärten Eintritt in das Mietverhältnis hat er die geschuldete Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen stets pünktlich bezahlt.

Das AG hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung abgewiesen und der u. a. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage stattgegeben. Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist den Rechtsstreit zurück.