12.07.2011 · Fachbeitrag · BetriebskostenVorauszahlungen

Rückwirkende Anpassung ist ausgeschlossen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Sachverhalt

Der gerichtliche Räumungsvergleich vom 25.11.08 sieht vor, dass die Beklagte auf die Betriebskostenabrechnung 06/07 keine Zahlungen mehr leistet, dass aus der (noch nicht erstellten) Betriebskostenabrechnung 07/08 keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, und dass hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 08/ 09 für die Positionen Versicherung und Hausreinigung nur ein Betrag von je 0,14 EUR/m² und Monat umgelegt werden kann. Hieran anknüpfend teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 30.12.08 mit, dass sie die Vorauszahlungen (bisher 114,74 EUR) rückwirkend ab 1.6.08 auf monatlich 84,79 EUR herabsetze und die sich daraus ergebenden Überzahlungen in den nächsten Monaten verrechnen werde. Die Klägerin hat Zahlung des Mietrückstands begehrt, der sich nach den von ihr verlangten Vorauszahlungen von 114,74 EUR monatlich ergibt. Die Beklagte wurde in den Instanzen antrags-gemäß verurteilt. Ihre Revision hat zum Teil Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Abweichend von der Änderungserklärung nach § 560 Abs. 2 BGB wird die Erklärung zur Anpassung der Vorauszahlungen - ihre materielle Berechtigung vorausgesetzt - bereits mit Zugang wirksam. Die geänderte Vorauszahlungshöhe ist zum nächsten vertraglichen oder - bei fehlender Regelung - gesetzlichen (§ 556b Abs. 1 BGB) Fälligkeitstermin zu zahlen (Fischer-Dieskau/Geldmacher, § 560 BGB, Anm. 5/10). Hiervon geht ersichtlich auch der BGH aus.

Seine Auffassung, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen nur für die Zukunft möglich ist, steht in Einklang mit der h.M. (Nachweise Urteilsgründe Tz. 18) und entspricht dem Gesetzesaufbau. Anders als § 560 Abs. 3 BGB sieht § 560 Abs. 4 BGB keine Rückwirkung der aufgrund der Anpassungserklärung geänderten Vorauszahlungen vor. Das heißt: Die von der Beklagten bis einschließlich 12/08 noch in bisheriger Höhe geleisteten Vorauszahlungen sind auf vertraglicher Grundlage erfolgt, die von ihr vorgenommene Verrechnung mit den ab 1/09 geschuldeten Vorauszahlungen ist wirkungslos.