20.03.2015 · Fachbeitrag · Heizkostenabrechnung

Die formelle Wirksamkeit erfordert keine Angabe der Schätzgrundlagen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkVO entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH 12.11.14, VIII ZR 112/14, Abruf-Nr. 173517).

Sachverhalt

Der Beklagte erwarb die an den Kläger vermietete Wohnung und trat als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Der Kläger - nach dem Mietvertrag zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet - errechnete für den Zeitraum 1.8.10 bis 31.7.11 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten (485,14 EUR). Dessen Zahlung begehrt er mit der Klage. Die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12.7.12 weist demgegenüber für den genannten Zeitraum einen Saldo zu seinen Gunsten (1.051,44 EUR) aus, dessen Zahlung er widerklagend verlangt. Am Ende der Abrechnung wird darauf hingewiesen, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien. Das AG hat Klage und Widerklage abgewiesen. Das LG hat die vom Beklagten eingelegte Berufung zurückgewiesen. Die zugelassene Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Nach der bekannten Formel des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (zuletzt MK 15, 30 Abruf-Nr. 173259).