23.02.2012 · Fachbeitrag · Betriebskostenpauschale

Vermieter muss Anfangskalkulation grundsätzlich nicht offenlegen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (BGH 16.11.11, VIII ZR 106/11, Abruf-Nr. 114010).

Sachverhalt

Der Mietvertrag über eine von den Klägern gemietete Wohnung der Beklagten sieht für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 EUR vor. Die Kläger verlangen im Wege der Stufenklage - mit der sie die Herabsetzung der aus ihrer Sicht überhöhten Nebenkostenpauschale erstreben - zunächst Auskunft über die Höhe der von ihr erfassten Nebenkosten und Belegeinsicht. Das Berufungsgericht hat das der Klage stattgebende Teilurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Revision hat keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH nimmt im Einklang mit dem einschlägigen Schrifttum (Nachweise Urteilsgründe Tz. 9) an, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, seine anfängliche Kalkulation einer Betriebskostenpauschale offenzulegen. Grund: Haben die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsautonomie die Höhe der Betriebskostenpauschale vereinbart, müssen sie sich hieran festhalten lassen. Das ist nichts anderes als die konsequente Anwendung des Grundsatzes „pacta sunt servanda“. Folge: Nachforderungen des Vermieters sind grundsätzlich ebenso ausgeschlossen wie Bereicherungsansprüche des Mieters wegen Überzahlung. Eine wechselseitige Kostenausgleichung findet nicht statt, egal, ob die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger sind als die Pauschale.