24.06.2014 · Fachbeitrag · Betriebskostenabrechnung

Bereinigte Gesamtkosten: Kehrtwende des BGH?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat (BGH 2.4.14, VIII ZR 201/13, Abruf-Nr. 141392).

Sachverhalt

Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung 2010. Die Abrechnung weist für die Beklagten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.785 EUR aus. Hiervon entfallen 1.041 EUR auf die Heizkosten. Nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen bleibt eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.382,51 EUR. Das Berufungsgericht weist die Klage insgesamt ab. Die Revision hat überwiegend Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraus. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere, wenn - wie hier - der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers (5/09 bis 5/10 und 5/10 bis 5/11) die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.