04.10.2011 · Fachbeitrag · Betriebskosten

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz: 1:0 gegen den „Betriebskostenspiegel für Deutschland“

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1.Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

• 2.Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

• 3.Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

(BGH 6.7.11, VIII ZR 340/10, Abruf-Nr. 112609)

Sachverhalt

Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin enthält einen auf die Beklagten entfallenden Anteil der Müllentsorgungsgebühren von 525,71 EUR. Demgegenüber weist der vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebene „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ für eine Wohnung vergleichbarer Größe insoweit lediglich eine Kostenumlage von 185,76 EUR als berechtigt aus. Die Beklagten sahen deshalb das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt und verrechneten den Differenzbetrag sowie ihnen entstandene Anwaltskosten mit der Miete. Die Zahlungsklage hat Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH klärt die umstrittene Frage (Nachweise Urteilsgründe Tz. 14 f.), wie die Darlegungslast bei einem behaupteten Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit des Kostenansatzes verteilt ist. Dieser bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Das heißt: Der Vermieter darf nur solche Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist die Sicht eines vernünftigen Vermieters, der bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter vereinbarungsgemäß zu tragenden Betriebskosten haben, ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Das gilt auch für die gewerbliche Miete (BGH MK 10, 201 Abruf-Nr. 103721). Der BGH bestätigt: Die Nichtbeachtung dieser Pflicht kann nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB einen auf Freihaltung von den unnötigen Kosten gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters auslösen, der einer Betriebskostenabrechnung unmittelbar entgegengehalten werden kann (BGH MK 08, 40, Abruf-Nr. 081152).