21.05.2012 · Fachbeitrag · Betriebskosten

Brennpunkte bei der Umlagefähigkeit

von RA Markus Wolf, Düsseldorf

| Die Nebenkosten sind die „zweite Miete“. Umso wichtiger ist es für Mieter und Vermieter zu erkennen, welche Nebenkosten in welchem Umfang umgelegt werden können und welche nicht. Der folgende Beitrag bietet Lösungen für die wichtigsten Problemfälle. |

1. Allgemeine Definition

Den Ausgangspunkt bildet jeweils die in § 1 BetrKV geregelte Legaldefinition: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

2. Aufzugskosten

Die Aufzugsverordnung schreibt verbindlich vor, dass bei Personenaufzügen ein Aufzugswärter vorgehalten werden muss oder eine permanent erreichbare Notrufbereitschaft sichergestellt ist. Deshalb sind diese Kosten unabhängig davon umlagefähig, ob der Mieter eine Notrufbereitschaft für notwendig erachtet (LG Gera WuM 01, 615; AG Frankfurt a.M. WM 01, 615). Häufig wendet der Mieter ein, dass die Aufzugskosten auf einem Vollwartungsvertrag beruhen und damit auch Instandhaltungskosten enthalten sind. Trifft dies zu, gerät der Vermieter in Darlegungsnot. Allgemein anerkannt ist, dass als Wartungskosten jedenfalls Lohnkosten für die Wartung, Kosten für Schmier- und Reinigungsmittel, sowie Arbeitsaufwand und Materialverbrauch in Zusammenhang mit einem Ölwechsel etc. anzusehen sind. Das Dilemma des Vermieters besteht aber darin, dass er im Fall eines Vollwartungsvertrags den auf die Instandhaltungskosten entfallenden Anteil schlüssig darlegen und herausrechnen muss. Häufig fehlt es in den Verträgen an Anhaltspunkten, wie hoch der Anteil der nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten ist.