22.01.2014 · IWW-Abrufnummer 140188
Landgericht Magdeburg: Urteil vom 12.02.2013 – 11 O 895/12
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Landgericht M
Geschäfts-Nr.: 11 O 895/12 (271)
Verkündet laut Protokoll am: 12.02.2013
Im Namen des Volkes!
Urteil
In dem Rechtsstreit XXX
hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts M auf die mündliche Verhandlung vom 22.01.2013 durch die Richterin am Landgericht S als Einzelrichterin
für R e c h t erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, die Gewerberäume in _____ M, H Str. 174, Erdgeschoss, zur Größe von ca. 181,37 m² zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.462,00 € nebst Zinsen i.H.v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 400,00 € seit dem 05.01.2012, 06.02.2012, 06.03.2012 und 05.04.2012, auf weitere 1.400,00 € seit dem 04.05.2012 und auf weitere 1.462,00 € seit dem 06.06.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist, soweit der Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt wird, ohne Sicherheitsleistung, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers wegen der Räumung und Herausgabe gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Räumung und Herausgabe von Gewerbemietraum sowie Zahlung rückständiger Miete.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 23.09.2011 mietete der Beklagte von der „Grundstücksgemeinschaft P“, bestehend aus dem Kläger und seinem Vater, die im Gebäude H Str. 174, _____ M im Erdgeschoss gelegenen Räume.
Gem. § 1 Nr. 1 des Mietvertrages bestand der Zweck des Mietverhältnisses im Betreiben einer Gaststätte. Gem. § 2 begann das Mietverhältnis am 01.10.2011 und sollte am 30.09.2016 enden. Die Miete betrug gem. § 4 pro Monat 1.000,00 € netto und war am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zur Zahlung fällig. In § 4 Nr. 2 hieß es, dass die Mieterin für die Monate Oktober, November und Dezember 2011 keine Kaltmiete zahle. Der Vorauszahlungsbetrag für Betriebs-, Neben- und Heizungskosten betrug gem. § 5 Nr. 5 des Mietvertrages 400,-- € monatlich netto. In § 7 Nr. 3 hieß es unter der Überschrift „Bauliche Änderungen durch die Mieterin“, dass die Mieterin im Falle baulicher Veränderungen, die sie auf eigene Veranlassung und auf eigene Kosten vornehme, für die Einholung aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen verantwortlich sei. Gem. § 8 Nr. 3 des Mietvertrages war die Mieterin verpflichtet, auf ihre Kosten Schönheitsreparaturen – Innenanstrich, Tapezierung, Bodenbelag und Decken – auszuführen.
Am 28.03.2012 vereinbarten der Beklagte und der Eigentümer/Verwaltung schriftlich, dass die Räume der Gaststätte für die Monate Januar bis April 2012 aufgrund der hohen Investitionen durch den Mieter bezüglich der Kaltmiete mietfrei gestellt werden (Bl. 80 d.A.). Weiter hieß es:
„Ab dem 01.05.2012 müssen die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen monatlich bis zum 3. Werktag dem Konto des Eigentümers gutgeschrieben werden ohne Rücksicht auf die Eröffnung der Gaststätte.“
Am 31.05.2012 traf der Beklagte mit dem Vermieter/Verwalter die 2. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 23.09.2011 (Bl. 13 d.A.). Danach wurden dem Beklagten zur Nutzung als Personalräume die im Erdgeschoss rechts gelegenen Räume mit der Bezeichnung (2) mit einer Größe von 31,37 m² vermietet, und zwar für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 30.09.2016. Gem. § 5 der Nachtragsvereinbarung erhöhten sich die Betriebs- und Nebenkosten aus dem ursprünglichen Mietverhältnis ab dem 01.06.2012 monatlich um 62,-- € und betrugen somit insgesamt ab 01.06.2012 462,-- € netto.
Am 06.06.2012 fand eine Besichtigung der Mieträume statt, an der das Bauordnungsamt, Frau R von Hausverwaltung und der Beklagte teilnahmen. Im Nachgang hierzu fertigte das Bauordnungsamt auf Bitten des Beklagtenvertreters am 27.09.2012 einen Bericht über die Besichtigung, in dem mehrere Mängel an den Mieträumen beschrieben wurden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B1 (Bl. 46, 47 d.A.) Bezug genommen.
Der Beklagte bezahlte weder Betriebskosten noch Kaltmiete, so dass sich zum 22.06.2012 nach der Berechnung des Klägers ein Rückstand für Miete und Betriebskosten i.H.v. insgesamt 4.462,-- € ergab. Daraufhin erklärte der Kläger am 22.06.2012 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisse und forderte den Beklagten zur Räumung bis zum 28.06.2012 auf. Zugleich verlangte er die Zahlung rückständiger Miete und Betriebs- bzw. Nebenkosten. Am 26.06.2012 erklärte der Beklagte, die Räumung und Herausgabe zu verweigern.
Der Kläger ist der Auffassung, zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen zu sein, da sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigungserklärung mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand befunden habe. Zur Minderung der Miete sei der Beklagte nicht berechtigt gewesen, da er die im Bericht des Bauordnungsamts vom 27.09.2012 beschriebenen Mängel entweder selbst verursacht habe und/oder für deren Beseitigung verantwortlich sei. Der Kläger behauptet insbesondere, die Tür zwischen Personalflur und Treppenraum, für die eine Fachunternehmerbescheinigung fehle, habe der Beklagte nach Übergabe des Mietobjekts selbst eingebaut. Er behauptet weiter, der Beklagte habe die Tür bzw. Türöffnung zwischen dem Flur zu den Gäste-Toiletten und dem Treppenraum nach Übergabe selbst und ohne Erlaubnis des Klägers zugemauert. Er behauptet schließlich, vor Übergabe des Objekts an den Beklagten seien in den Toiletten Trennwände vorhanden gewesen; der Beklagte habe diese entfernt.
Der Kläger beantragt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, die Gewerberäume in _____ M, H Str. 174, Erdgeschoss, zur Größe von ca. 181,37 m² zu räumen und an den Kläger herauszugeben;
2.
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4.462,-- € nebst Zinsen i.H.v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz auf je 400,-- € seit dem 05.01.2012, 06.02.2012, 06.03.2012, 05.04.2012, 1.400,-- € seit dem 04.05.2012, 1.462,-- € seit dem 06.06.2012 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 837,52 € nebst Zinsen i.H.v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er vertritt die Auffassung, zur Mietzahlung nicht verpflichtet gewesen zu sein, weil sich das Mietobjekt niemals in einem konzessionsfähigen Zustand befunden habe und damit niemals gebrauchstauglich im Sinne des vertraglich vereinbarten Zwecks gewesen sei. Hierzu behauptet er, der Kläger habe bereits vor Abschluss des Mietvertrages zugesichert, dass die Räumlichkeiten konzessionsfähig seien. Er behauptet ferner, dass die Mieträume Mängel aufweisen, die der Kläger zu vertreten habe und die die Erteilung der Konzession verhindern. Unstreitig wurde der Beklagte erstmals kurz nach Unterzeichnung des Mietvertrages bei der Landeshauptstadt M wegen der Erteilung der Genehmigung für den Betrieb einer Gaststätte vorstellig. Dort wurde ihm mitgeteilt, dass das Objekt zunächst besichtigt werden müsse und erst nach der baubehördlichen und gesundheitsbehördlichen Abnahme die Genehmigung erfolgen könne. Der Beklagte solle kurz vor oder nach Fertigstellung der Renovierungsarbeiten den Antrag abgeben. Den Antrag überreichte der Beklagte im Mai 2012. Einen auf den Antrag ergangenen Bescheid legte der Beklagte dem Gericht nicht vor.
Im Einzelnen behauptet er folgende Mängel bzw. erhebt Beanstandungen:
Für die Feuer hemmende, rauchdichte und selbstschließende Tür zwischen Personalflur und Treppenraum fehle die Fachunternehmerbescheinigung und das Zulassungszertifikat.
Für die geschlossene Wandöffnung zwischen dem Flur zu den Gästetoiletten und dem Treppenraum fehle der Nachweis, dass dieses Bauteil in einem Gebäude der Gebäudeklasse 5 der Bauart einer Brandwand entspreche.
Es fehlten Feuerlöscher in ausreichender Anzahl, die sichtbar und fest montiert sind. Hierüber müsse ein Nachweis einer zugelassenen Fachfirma vorgelegt werden.
Ein zweiter Rettungsweg sei ständig frei benutzbar zu halten und zu kennzeichnen.
Für das Personal-WC sei eine funktionierende Lüftung nachzuweisen und eine Vorraumtür einzusetzen.
In den Toiletten seien Trennwände einzubauen.
Für die aktuell geprüfte Elektroanlage sei eine Fachunternehmererklärung vorzulegen. In der Küche fehle ein Lebensmittelspülbecken. Im Lagerkeller (Fassvorkühler) seien Wände und Fußboden mit einem Farbanstrich zu versehen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen R und H. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 22.01.2013 (Bl. 83 – 86 d.A.) Bezug genommen.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.
Der Kläger hat Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mieträume gem. § 546 Abs. 1 BGB.
Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigungserklärung des Klägers vom 22.06.2012 beendet worden. Dass der Kläger alleine zur Kündigungserklärung berechtigt war, nachdem sein Vater offenbar aus der Grundstücksgemeinschaft ausgeschieden ist, hat der Beklagte nicht in Abrede gestellt.
Der Kläger war zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB berechtigt, da sich der Beklagte mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand befand. Unstreitig begann die Pflicht zur Zahlung der Kaltmiete für den Beklagten nach der Vereinbarung vom 28.03.2012 erst mit dem Monat Mai 2012. Für die Zeit davor schuldete der Beklagte lediglich die Vorauszahlung der Betriebs- und Nebenkosten. Im Zeitpunkt der Kündigungserklärung, am 22.06.2012 befand sich der Beklagte mit zwei Monatsmieten á 1.000,-- € (für Mai und Juni 2012) sowie mit fünf monatlichen Vorauszahlungsbeträgen á 400,-- € (Januar bis Mai 2012) und einer monatlichen Vorauszahlung i.H.v. 462,-- € für Juni 2012 im Rückstand.
Der Beklagte war nicht gem. § 536 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB von der Entrichtung der Miete befreit, weil der Kläger die Konzessionsfähigkeit der Mieträume vor Beginn des Mietverhältnisses verbindlich zugesichert hat, diese aber nicht gegeben war. Der schriftliche Mietvertrag vom 23.09.2011 enthält eine solche Zusicherung nicht. In § 1 Nr. 1 des Mietvertrages ist lediglich der Zweck des Mietverhältnisses mit dem Betreiben einer Gaststätte bezeichnet. Der Beklagte hat nicht bewiesen, dass der Kläger außerhalb des schriftlichen Mietvertrages, gegebenenfalls unter Umgehung von § 18 Nr. 1 des Mietvertrages, die Konzessionsfähigkeit im Sinne einer zugesicherten Eigenschaft versprochen hat. Zwar hat der hierzu gehörte Zeuge H bekundet, im Spätsommer des Jahres 2011 mit dem Beklagten, der ihn hierzu beauftragt hatte, Frau R von der Hausverwaltung, Herrn H von der Brauerei und Herrn M, der vom Kläger bevollmächtigt war, das Objekt in Augenschein genommen zu haben. Hierbei, so der Zeuge, habe Herr M zu verstehen gegeben, dass die Gaststätte konzessionsfähig sei. Er, der Zeuge, habe auf den Begriff „konzessionsfähig“ besonders geachtet, weil er damals hauptberuflich in der Gastronomieberatung tätig gewesen sei, so auch für den Beklagten. Im Interesse des Beklagten sei ihm die Konzessionsfähigkeit besonders wichtig gewesen. Die Aussage des Zeugen ist glaubhaft. Insbesondere erscheint es aus seiner damaligen Sicht als Gastronomieberater plausibel, dass er im Rahmen des Gesprächs mit dem Bevollmächtigten des Klägers besonderen Wert auf die Konzessionsfähigkeit der Mieträume gelegt hat. Denn nur konzessionsfähige Gaststättenräume waren für den Beklagten als möglichen Mieter interessant. Der Zeuge hat eingeräumt, dass nach seiner heutigen Erinnerung die Räume in einem überholungsbedürftigen Zustand gewesen seien; er selbst habe damals geäußert, dass noch Einiges zu machen sei. Daraufhin habe Herr M erwidert, dass alles kein Problem sei und lediglich hier und da noch etwas gestrichen und vielleicht ein neuer Teppichboden verlegt werden müsse. Nach der weiteren Schilderung des Zeugen sei diese Äußerung von Herrn M gefallen, nachdem man sich den Gastraum und die Küche angesehen habe. Andere Räumlichkeiten habe man bei der Besichtigung nicht betreten. Auch diese Angaben des Zeugen sind nachvollziehbar. Im Ergebnis gereicht die Aussage des Zeugen jedoch nicht dazu, dass davon auszugehen ist, der Kläger habe bei diesem Gespräch die Konzessionsfähigkeit verbindlich zugesichert mit der Folge, dass der Beklagte die Erlaubnis lediglich beantragen müsse und der Zustand der Mieträume für die Erteilung der Erlaubnis kein Hindernis darstelle. Zum einen hat der Zeuge H einen gleichsam bedenkenfreien Zustand des Mietobjekts nicht beschrieben. Nach seiner Erinnerung waren die Räume „überholungsbedürftig“, also mitnichten einwandfrei. Die von dem Zeugen wiedergegebene Äußerung des Herrn M, die Gaststätte sei konzessionsfähig, kann deshalb nur so ausgelegt werden, dass die Erteilung der Konzession grundsätzlich möglich war und solche Mängel, die einer Konzession augenscheinlich entgegenstanden, nicht vorhanden waren.
Hätte der Beklagte die Äußerung des Herrn M im Sinne einer verbindlichen Zusicherung der Konzessionsfähigkeit verstanden, wäre zum anderen die Vereinbarung in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter für die Zeit von Oktober bis Dezember 2011 keine Kaltmiete zahlt, unverständlich. Unstreitig nahm der Beklagte selbst umfangreiche Renovierungsarbeiten vor, die eine Eröffnung des Restaurants vor Januar 2012 offenbar nicht zuließen. Dies dürfte auch dem Kläger klar gewesen sein, der ansonsten kaum auf berechtigte Mietansprüche verzichtet hätte.
Dafür, dass der Beklagte selbst nicht davon ausging, dass die Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses in einem konzessionsfähigen Zustand waren, spricht auch die spätere Vereinbarung vom 28.03.2012 (Bl. 80 d.A.), in der der Beklagte aufgrund seiner hohen Investitionen in die Räume der Gaststätte für Januar bis April 2012 von der Zahlung der Kaltmiete befreit wurde.
Das Gericht sah sich in diesem Zusammenhang nicht gehalten, den von dem Beklagten benannten Zeugen Rainer H zusätzlich zu dem Zeugen H zu der Behauptung des Beklagten zu vernehmen, dass der Kläger die Konzessionsfähigkeit der Mieträume vor Beginn des Mietverhältnisses zugesichert habe. Denn selbst wenn auch Herr H bestätigt hätte, dass vor Abschluss des Mietvertrages die Konzessionsfähigkeit der Mieträume zugesichert wurde, ergäbe sich daraus keine abweichende Beurteilung der Rechtslage.
Darüber hinaus steht weder fest, dass i.S.v. § 536 Abs. 2 BGB eine (bereits nicht) zugesicherte Eigenschaft „gefehlt“ hat, noch dass die Mietsache gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB einen Mangel in Gestalt der fehlenden Konzessionsfähigkeit hatte.
Eine öffentlich-rechtliche Beschränkung kann ein Mangel sein, wenn die Beschränkung grundsätzlich besteht und nicht lediglich in ferner Zukunft zu erwarten ist. Bei Fehlen einer Genehmigung ist daher erforderlich, dass die Behörde die Nutzung untersagt hat oder ihr Einschreiten zu erwarten ist (BGH ZMR 2009, 662; NJW 209, 3421). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Unstreitig hat der Beklagte einen Bescheid des Bauordnungsamts oder des Ordnungsamts/Sachgebiet Gaststättengewerbe, bislang nicht erhalten. Er hat lediglich vorgetragen, im Mai 2012 eine Gaststättenerlaubnis beantragt zu haben. Einen darauf ergangenen Bescheid hat er trotz Aufforderung des Gerichts vom 14.01.2013 nicht vorgelegt. Das Schreiben des Bauordnungsamtes vom 27.09.2012 (Bl. 46 d.A.) ist kein Bescheid und kann diesen auch nicht ersetzen. Das Schreiben ist vielmehr lediglich auf Anforderung des Beklagtenvertreters an diesen zu Informationszwecken erstellt worden und enthält einen Bericht über den Ablauf des Besichtigungstermins am 06.06.2012. Das Schreiben richtet sich jedoch nicht an den Beklagten persönlich und enthält keine Information darüber, dass die Gaststättenerlaubnis im Hinblick auf die in dem Schreiben wiedergegebenen Mängel untersagt würde oder ob z.B. eine Erlaubnis unter Auflagen erteilt werden würde. Allein die behördliche Beanstandung, die sich aus dem Bericht des Bauordnungsamts an den Beklagtenvertreter vom 27.09.2012 ergibt, beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (noch) nicht (OLG Naumburg, Urteil vom 03.08.1999, NZM 2001, 100).
Dafür, dass das Fehlen der Konzession schließlich auch auf dem Nichtbetreiben des behördlichen Verfahrens durch den Beklagten beruhte, spricht schließlich die Vereinbarung vom 28.03.2012 (Bl. 80 d.A.), wonach ab 01.05.2012 Miete und Nebenkostenvorauszahlungen auf jeden Fall gezahlt werden sollten, unabhängig von der Eröffnung der Gaststätte. Denn der Beklagte hätte diese Vereinbarung nicht eingehen müssen, wenn er denn nach wie vor davon ausging, dass allein der Kläger dafür verantwortlich war, dass dem Beklagten die Konzession für den Betrieb der Gaststätte bislang nicht erteilt worden war.
Unabhängig von der Frage nach der Konzessionsfähigkeit der Mieträume liegen Mängel, die eine Reduzierung des Mietzinses auf Null rechtfertigen würden, nicht vor. Das Fehlen einer Fachunternehmerbescheinigung und eines Zulassungszertifikates für die Feuer hemmende Tür zwischen Personalflur und Treppenraum fällt nicht in den Verantwortungsbereich des Klägers. Die Beweisaufnahme hierzu hat ergeben, dass der Beklagte nach Übergabe des Mietobjekts an ihn die Tür, für die die genannte Bescheinigung fehlt, selbst eingebaut hat. Dies hat die Zeugin R, die als Hausverwalterin auf Seiten des Klägers tätig ist, glaubhaft bestätigt. Ebenso obliegt nicht dem Kläger, sondern dem Beklagten der Nachweis, dass das Bauteil zwischen dem Flur zum Gäste-WC und dem Treppenhaus einer Brandwand der Gebäudeklasse 5 entspricht. Denn der Beklagte hat nach der auch in diesem Punkt glaubhaften Aussage der Zeugin R die Türöffnung selbst zugemauert oder zumauern lassen. Die Zeugin R hat hierzu ausgesagt, weder der Eigentümer noch die Hausverwaltung habe das Zumauern der Türöffnung veranlasst. Das Gericht hatte keinen Anlass, an ihrer Aussage zu zweifeln.
Das Fehlen von Feuerlöschern ist ebenfalls nicht dem Kläger anzulasten. Dem Beklagten als Betreiber des Restaurants obliegt es, die notwendige Anzahl von Feuerlöschern vorzuhalten und deren Funktionsfähigkeit gegebenenfalls nachzuweisen.
Gleiches gilt für die Kennzeichnung und Freihaltung eines zweiten Rettungsweges. Auch dies ist innerhalb des Restaurantbetriebes durch den Beklagten selbst zu gewährleisten und nicht durch den Kläger als Vermieter. Das Besorgen einer funktionierenden Lüftung für das Personal-WC und einer Vorraumtür fällt nach dem nicht bestrittenen Sachvortrag des Klägers in den Verantwortungsbereich des Beklagten, da dieser anlässlich der Besichtigung am 06.06.2012 gegenüber dem Bauordnungsamt und Frau R zugesagt hat, sich sowohl um die Lüftung als auch um die Vorraumtür zu kümmern.
Die Vorlage einer Fachunternehmererklärung für die vom Beklagten eingebaute Elektroanlage obliegt dem Beklagten selbst. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt, selbst umfangreiche elektronische Installationen veranlasst zu haben. Sofern er dadurch einen möglicherweise nicht genehmigungsfähigen Zustand der Elektroanlage herbeigeführt hat, ist es seine Aufgabe, etwaige Mängel abzustellen bzw. entsprechende Erklärungen oder Bescheinigungen über die Güte der Anlage vorzulegen. Dies hatten die Parteien in § 7 Nr. 3 des Mietvertrages auch so vereinbart.
Der Einbau eines Lebensmittelspülbeckens in der Restaurantküche gehört zum Betrieb der Mietsache und fällt in den Risikobereich des Beklagten. Auch hierbei handelt es ich mithin nicht um einen Mangel der Mietsache.
Auch der fehlende Farbanstrich an Wänden und dem Fußboden im Vorkühler ist Sache des Beklagten. Dass der etwa fehlende Farbanstrich ein baulich bedingter Mangel ist, ist so nicht nachvollziehbar. Dazu kommt, dass nach § 8 Nr. 3 des Mietvertrages der Mieter verpflichtet ist, auf seine Kosten Schönheitsreparaturen auszuführen und Einrichtungen, mit den die Mieträume versehen sind, in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Darunter fällt auch der Farbanstrich des Lagerkellers.
Der Einbau von WC-Trennwänden – dabei geht das Gericht davon aus, dass es sich um mobile Ständerwände handelt – obliegt dem Beklagten als Betreiber der Gaststätte. Es handelt sich nicht um eine mit der baulichen Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängende Eigenschaft.
Mangels berechtigter Mietminderung ist der Beklagte mithin durch die Nichtzahlung der Miete und der betrieblichen Nebenkosten gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB in einer zur fristlosen Kündigung berechtigenden Art und Weise im Zahlungsrückstand gewesen.
Die Klage ist auch begründet, sofern der Kläger rückständigen Mietzins und Nebenkosten i.H.v. 4.462,-- €. Dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 4 Nr. 1, 5 Nr. 5 des Mietvertrages vom 23.09.2011 i.V.m. § 5 der 2. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 23.09.2011.
Mangels begründeter Minderungsrechte schuldet der Beklagte die Kaltmiete für Mai und Juni 2012 zzgl. Betriebskosten für Januar bis Juni 2012.
Der Zinsanspruch ist gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 23.09.2011 begründet.
Sofern der Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 837,52 € nebst Zinsen i.H.v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit verlangt, ist die Klage unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Schadensersatz, weil er einen Schadenseintritt nicht dargetan hat. Er hat nämlich nicht vorgetragen, die vorgerichtliche Kostennote über 837,52 € an den Klägervertreter tatsächlich bezahlt zu haben.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 06.02.2013 gebot seinem Inhalt nach keinen Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO. Im Übrigen war dem Kläger auf seinen in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2013 gestellten Antrag kein weiterer Schriftsatz nachzulassen, weil der Schriftsatz des Beklagten vom 18.01.2013 keinen erwiderungsbedürftigen neuen Sachvortrag enthielt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen für die Kosten auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, für die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 709 S. 2, 711 ZPO (Musielak, ZPO, 9. Aufl. 2012, § 708 Rn. 7; KG Berlin Beschluss v. 04.05.2010 -6 U 174/09- zitiert nach juris).
Streitwert: 16.462,-- €, §§ 41 Abs. 2, 48 Abs. 1 GKG.
