22.02.2023 · Fachbeitrag · Kündigung wegen Zahlungsverzug

Weitere typische Fallkonstellationen aus der Praxis

von Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

| Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist der wohl mit Abstand wichtigste Kündigungsgrund. In MK 23, 13 , haben wir die Grundzüge dieser Problematik dargestellt, in MK 23, 33 haben wir damit begonnen, anhand typischer Fälle zu zeigen, worauf Sie achten müssen. Der folgende Beitrag schließt die Beitragsreihe ab. |

• Fall 11

Die Wohnung ist 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben. Der Mieter zahlt ab April monatlich nur 240 EUR. Wann kann gekündigt werden?

Der Fall unterscheidet sich von Fall 10 (s. MK 23, 33) allein dadurch, dass es sich um einen nicht behebbaren Mangel (also vor allem eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent) handelt. Hier stellt sich die Frage, ob in diesem Fall ausnahmsweise die geminderte Miete für die Kündigungsrelevanz maßgeblich ist. Der BGH hat zu den Auswirkungen einer Flächenabweichung in anderem Zusammenhang unterschiedlich geurteilt. Bei der Mietkaution will er die Höhe der maximal möglichen Sicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache der geminderten Miete begrenzt wissen (BGH 20.7.05, VIII ZR 347/04). Demgegenüber berechnet sich die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB auch bei unbehebbaren Mängeln nach der vertraglich vereinbarten, ungeminderten Miete (BGH 17.4.19, VIII ZR 33/18). Geht man davon aus, dass die ungeminderte Miete auch hier für die Kündigung maßgeblich ist, muss ein Rückstand von mindestens 1.200 EUR erreicht werden. Das ist frühestens im Juli (4 x 360 EUR) der Fall. Legt man die geminderte Miete von hier 480 EUR zugrunde, muss der Rückstand 960 EUR betragen. Das ist im Juni der Fall.