14.05.2020 · Fachbeitrag · Corona-Krise

Betriebsverbote: Mietforderungen richtig managen

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

| In der Beratungspraxis „boomen“ die Fragen nach der „richtigen“ Reaktion von Vermietern, die mit der Ankündigung ihrer Gewerbemieter konfrontiert werden, weder Miete noch Betriebskosten mehr zahlen zu wollen, solange die Corona-Pandemie andauert. Dazu berufen sie sich auf staatlich verfügte Betriebs- und damit einhergehende Nutzungsverbote. Der Beitrag hilft, diese Fragen zu beantworten. |

1. Analyse der Position des Mieters

Im Fall eines Betriebsverbots hat der Mieter einerseits keine Umsätze, andererseits aber weiterlaufende Kosten. Nur das Schuldenmoratorium in Art. 240 § 1 EGBGB kann ihm durch ein zeitliches Leistungsverweigerungsrecht einstweilen helfen. Die Miete muss er aber fristgerecht weiterzahlen (Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB). Der Vermieter kann eine Zahlungsklage ‒ auch im Urkundenverfahren (Börstinghaus, ZAP, F. 4 , S. 411) ‒ erheben. Für das Moratorium muss der Mieter allein coronabedingte Gründe seiner Säumnis glaubhaft machen (Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB). Der Vermieter kann dies ‒ ebenfalls durch Glaubhaftmachung ‒ entkräften (BGH MDR 83, 749) und ihn auch auf einen notwendigen Rückgriff auf liquide Reserven verweisen (so in: Schmidt-Kessel/Möllnitz, NJW 20, 1103). Will der Mieter diesem Einwand des Vermieters entgehen, muss er seinen liquiden Vermögensstatus dartun.

2. Analyse der Position des Vermieters

Der Vermieter benötigt die Miete für die Bewirtschaftung der Immobilie. Viele private Vermieter benötigen sie darüber hinaus zur Lebenshaltung (Rentenersatz- oder Lohnersatzfunktion). Auch wenn eine Zahlungsklage aktuell möglich ist, können gerichtliche Geltendmachung und Vollstreckung der Forderungen pandemiebedingt behindert sein (Auf der Heiden, NJW 20, 1023). Hat der Mieter tatsächlich nichts mehr, um Forderungen aus dem Mietverhältnis begleichen zu können, verlaufen Vollstreckungsversuche fruchtlos. Dazu werden die Kosten der Rechtsverfolgung noch mehr erhöht, für die der Vermieter in Vorleistung treten muss.