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·Fachbeitrag ·Verkehrssicherungspflicht

Räum- und Streupflicht für Vermieter und Mieter: Der Ärger kommt meist erst nach dem Winter

von RiAG Axel Wetekamp, München

| Alle Jahre wieder kommt es zwischen Vermietern und Mietern zum Streit darüber wer, wie und wann bei Schnee und Eis die Fußwege vor und die Zugänge zum Mietobjekt räumen und streuen muss. Relevant wird die Sache aber immer erst, wenn Dritte zu Schaden kommen und Ansprüche wegen Verletzung der Räum- und Streupflichten geltend machen. Der folgende Beitrag zeigt, worauf Vermieter und Mieter achten müssen. |

1. Grundlage der Verkehrssicherungspflicht

Neben den in § 535 BGB bestimmten Hauptpflichten aus dem Mietvertrag - Gebrauchsgewährung, Instandhaltung und Instandsetzung - ergeben sich für den Vermieter eine Reihe von Nebenpflichten, die ihre Grundlage in der Rechtsnatur des Dauerschuldverhältnisses haben. Das Dauerschuldverhältnis erfordert besondere Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Vertragsteils und erweitert insbesondere die Gebrauchsgewährungspflicht um eine Reihe von Nebenpflichten. Regelungspflichten des Vermieters bestehen im Interesse der Gesamtheit der Mieter. Besonders hervorzuheben ist hier die Verkehrssicherungspflicht betreffend die Verkehrswege im Umfeld des Mietanwesens und im Gebäude selbst.

2. Die Straßenreinigung als gemeindliche Verpflichtung

Was die Straßenreinigung als Teil der Verkehrssicherung betrifft, ist sie, soweit öffentlicher Grund betroffen ist, eine Verpflichtung der Gemeinden. Diese können ihre Verpflichtung jedoch durch gemeindliche Satzung oder Rechtsverordnung auf die Anlieger übertragen. Dies betrifft insbesondere die Gehwege vor den Wohnanwesen. Die Anlieger sind hierbei vor allem die Grundstückseigentümer der Anwesen, denen die Gehwege zugeordnet sind oder bei Anwesen, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, die Gemeinschaft der Miteigentümer (BGH WuM 86, 66). Die Zulässigkeit der Übertragung der gemeindlichen Verpflichtungen auf die Anlieger steht außer Frage.

3. Vereinbarung mit dem Mieter

Den ihm durch die Gemeinde übertragenen Verpflichtungen kann der Vermieter bzw. Grundstückseigentümer dadurch gerecht werden, dass er sowohl die Straßenreinigung als auch die Gebäudereinigung durch Fremdfirmen wahrnehmen lässt und die entsprechenden Kosten nach Nr. 8 und Nr. 9 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegt. Dies setzt allerdings eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus, nach der die besagten Betriebskosten oder sämtliche nach § 2 Betriebskostenverordnung umlegbaren Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

 

Hat aber der Vermieter z.B. die Durchführung der Straßenreinigung vertraglich auf den Mieter umgelegt, kann er Kosten für Reinigungsunternehmen, die er einseitig beauftragt hat, nicht mehr umlegen (LG Karlsruhe WuM 92, 368). § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung definiert die Kosten der Straßenreinigung als die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechend der nichtöffentlichen Maßnahmen, die Kosten der Gebäudereinigung als die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, sowie den Fahrkorb des Aufzugs.

 

a) Ausdrückliche Übertragung auf den Mieter

Anstatt der Umlegung der durch die Beauftragung von Fremdfirmen entstehenden Kosten als Betriebskosten können die erforderlichen Reinigungsarbeiten, Räum- und Streuarbeiten, aber auch durch mietvertragliche Regelung dem Mieter auferlegt werden. Teilweise wird in Frage gestellt, ob die Übertragung der Verpflichtungen durch formularvertragliche Regelungen erfolgen kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 BGB Rn. 142a). Dies wird damit begründet, dass mit der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auch das entsprechende Haftungsrisiko auf den Mieter übertragen wird und dies einem Haftungsausschluss für den Vermieter nahe käme. Andererseits sieht die Rechtsprechung auch die formularvertragliche Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter als wirksam an, soweit sie im Mietvertrag und nicht nur in einer Hausordnung enthalten ist (OLG Frankfurt a.M. WuM 88, 399).

 

Soweit die Übertragung nur durch eine Hausordnung erfolgt, muss diese wirksam in den Mietvertrag einbezogen sein. Dies kann dadurch geschehen, dass die Hausordnung in vertraglicher Schriftform mit der Unterschrift der Vertragsparteien versehen wird, nicht aber dadurch, dass sie lediglich ohne Unterschrift dem Mietvertrag beigefügt wird (zur Hausordnung s.a. MK 12, 65).

 

PRAXISHINWEIS | Eine Vertragsklausel: „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags“ enthält eine unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters nach § 309 Nr. 12 BGB. Ebenfalls unwirksam ist die Regelung in der Vertragsklausel: „Die bestehende Hausordnung ist Gegenstand des Mietvertrags“, wenn diese lediglich durch Aushang z.B. im Hausflur bekannt gegeben wird (LG München I NZM 98, 32: Verstoß gegen das Transparenzgebot und unklarer Regelungsgehalt).

b) Stillschweigende Übertragung auf Mieter

Grundsätzlich muss die Übertragung von Räum- und Streupflichten durch mietvertragliche Regelung eindeutig und ausdrücklich sein. Man wird jedoch davon ausgehen können, dass bei der Vermietung eines Einfamilienhauses auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung die Räum- und Streupflicht bezüglich des angrenzenden Gehwegs Vertragsinhalt ist. Dies gilt nicht für den EG-Mieter eines Mehrfamilienhauses in Hinblick auf die Zugänge zum Haus.

 

Der Pächter eines gewerblichen Betriebs wie z.B. einer Gaststätte übernimmt ebenfalls stillschweigend die Pflicht, die Verkehrssicherung der Zugänge zur Gastwirtschaft zu gewährleisten, soweit dies für die Sicherheit der Gaststättenbesucher erforderlich ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn. 142a).

4. Überwachungspflichten des Vermieters

Überträgt der Vermieter bzw. Grundstückseigentümer die Räum- und Streupflicht auf Mieter, reduziert sich seine Verkehrssicherungspflicht in diesen Fällen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Dies bedeutet, dass der Vermieter sich in regelmäßigen Abständen überzeugen muss, ob die vertragliche Verpflichtung durch Mieter eingehalten wird. Der Vermieter kann sich nicht darauf verlassen, dass den vertraglichen Verpflichtungen ohne Weiteres nachgekommen wird. Im Fall eines Schadenseintritts muss er substanziiert darlegen und beweisen, wie die Übertragung der Räum- und Streupflicht geregelt ist und wie er die Erfüllung seiner Verpflichtung überwacht hat (OLG Köln WuM 96, 226).

 

Gegebenenfalls kommt ein Auswahlverschulden in Betracht, wenn die Räum- und Streupflicht einem von vorneherein ungeeigneten Mieter übertragen wird, der z.B. aufgrund seines Alters oder seines Gesundheitszustands zur Durchführung der Arbeiten nicht in der Lage ist.

 

Ohne entsprechende Vereinbarung ist auch ein Erdgeschossmieter nicht zur Durchführung des Winterdiensts verpflichtet, es gibt keine entsprechende gewohnheitsrechtliche Regelung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn. 146).

5. Umfang der Räum- und Streupflicht

Der Umfang der Räum- und Streupflicht richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung, wobei Einzelfälle gesondert zu berücksichtigen sind.

 

a) Gegenständlicher Umfang

Die Räum- und Streupflicht bezieht sich auf die Eingangsbereiche des Anwesens sowie auf Bürgersteige und Gehwege, die dem Anwesen zugeordnet sind.

 

  • Es gilt, dass zumindest ein 1,20 m breiter Streifen frei geräumt werden muss, sodass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können (BGH NJW 03, 3622; OLG Nürnberg 22.12.00, 6 U 2402/00).

 

  • In Berlin gilt, dass die Gehwege vor den Häusern nach „Reinigungsklassen“ eingeteilt werden. Von einer Mindestbreite von 1 m bis zu 1,5 m oder 3 m ausgehend, kommt es darauf an, welche Reinigungsklasse welcher Strasse zugeordnet ist. Dies ergibt sich aus einer Karte der Stadtentwicklungsverwaltung von Berlin.

 

  • Zugänge zu Mülltonnen oder Parkplätzen müssen in einer Breite von etwa 0,5 m geräumt werden (OLG Frankfurt a.M. NJW RR 02, 23). Außerdem bezieht sich die Räum- und Streupflicht auch auf die Zugänge zur Tiefgarage (OLG Karlsruhe 30.12.08, 14 U10/07).

 

Was Schneebretter auf Dächern betrifft, die zu Dachlawinen führen können, kann der Vermieter im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht zur Montage von Schneefanggittern verpflichtet sein. Dies gilt insbesondere in schneereichen Gegenden und im Hinblick auf besonders stark geneigte Dächer. Auch durch Schilder mit der Aufschrift „Vorsicht Dachlawinen“ kann sich der Vermieter bzw. Hauseigentümer nicht von seinen Verpflichtungen befreien. Sind Schneefanggitter vorhanden, besteht eine Haftung für trotzdem abgehende Dachlawinen nicht und es ist auch nicht das Aufstellen von Warnschildern erforderlich (AG München 16.6.11, 275 C 7022/11).

 

b) Zeitlicher Umfang

Die Räum- und Streupflicht beginnt grundsätzlich morgens um 7.00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen etwa eine Stunde später(OLG Oldenburg MDR 02, 216) und endet abends um 20.00 Uhr. Der Samstag ist Werktag. In der Nacht muss weder gestreut noch geräumt werden, auch falls Schneefall eintritt. Bei Dauerschneefall müssen die Räum- und Streuarbeiten regelmäßig wiederholt werden. Handelt es sich um länger andauernden Schneefall, ist der Mieter nicht verpflichtet, sinnlos zu räumen, sondern kann das Aufhören des Schneefalls abwarten. Hört es sodann auf zu schneien, setzt die Streupflicht erst nach einer Wartezeit ein, in der der Verkehrssicherungspflichtige prüfen kann, ob der Schneefall tatsächlich beendet ist.

 

Streuen muss in angemessenen Abständen wiederholt werden, insbesondere wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat. Besondere Umstände, z.B. gefrierender Regen, erfordern besonders intensive Streumaßnahmen, insbesondere in Hinblick auf die zeitliche Abfolge.

6. Darlegungs- und Beweislast, Vertretung

Grundsätzlich gilt, dass derjenige, der behauptet, durch unterlassene Räum- und Streupflicht zu Schaden gekommen zu sein, die Voraussetzungen seines Anspruchs beweisen muss. Er muss somit beweisen, dass die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für den Schaden verantwortlich war (BGH 27.11.84, VI ZR 49/83). Der Geschädigte kann sich auf den Beweis des ersten Anscheins insoweit berufen, als er lediglich darlegen muss, dass der Verkehrssicherungspflicht trotz vorliegender Notwendigkeit nicht nachgekommen worden ist. Dann wird vermutet, dass die Schadensursache zumindest auch hierauf beruht. Der Beweis des ersten Anscheins kann natürlich dadurch entkräftet werden, dass die Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufs durch den Vermieter bzw. Eigentümer dargelegt und unter Beweis gestellt wird. So kann er möglicherweise den Beweis führen, dass aufgrund der konkreten Wetterlage (z.B. kurzfristige Neueisbildung) das Streuen sinnlos war (OLG Saarbrücken WuM 00, 126).

 

Der Mieter kann sich bei seiner Verpflichtung zur Räum- und Streupflicht vertreten lassen. Durch Alter oder Gebrechlichkeit wird er grundsätzlich von seiner Verpflichtung nicht frei, er muss in diesem Fall durch anderweitige Beauftragung für die Erfüllung dieser Verpflichtung sorgen (LG Hamburg WuM 89, 622), wird also von ihr nicht frei (LG Düsseldorf WuM 88, 400).

Quelle: Ausgabe 04 / 2012 | Seite 68 | ID 32346160