30.07.2026 · Urteilsbesprechung · Mieterhöhung

Sittenwidrig überhöhte Gewerbemiete: So ist die marktübliche Miete zu ermitteln

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Nach § 138 Abs. 1 BGB kann ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nichtig sein, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z. B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Bereits die Feststellung des objektiven Tatbestands der Vorschrift kann im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung Schwierigkeiten bereiten, wenn der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung streitig ist und vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen. Der „steinige Weg“ setzt sich im subjektiven Tatbestand der Norm fort. Dem BGH lag erstmals seit fast einem Vierteljahrhundert ein Fall vor, der ihm Gelegenheit gab, an seine Rechtsprechung anzuknüpfen.

Sachverhalt

Der Kläger macht als Insolvenzverwalter über das Vermögen der F. GmbH (Gemeinschuldnerin) Ansprüche auf Zahlung rückständiger Untermiete gegen den Beklagten als persönlich haftenden Gesellschafter der C. OHG geltend. Die Gemeinschuldnerin hatte von der Hauptvermieterin mit Mietvertrag vom 18.9.15 Gewerberäume im 6. und 7. OG einer Immobilie in F. gemietet, darunter die Mietfläche 1, bestehend aus Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteiliger Allgemeinfläche und Terrasse im 7. OG sowie weiterer Terrasse im 6. OG. Die zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags für diese Mietfläche vereinbarte Miete (Kaltmiete) betrug monatlich 35 EUR/qm für die umbaute Fläche und 10 EUR/qm für die Terrassen, insgesamt 14.261,40 EUR netto. Von der Mietfläche 1 vermietete die Gemeinschuldnerin die genannten Flächen im 7. OG sowie die Hälfte der Terrasse im 6. OG mit Vertrag vom 26.10.16 zu einer Kaltmiete von 33.355,56 EUR netto an die C. OHG unter. Beide Mietverträge wurden für die Gemeinschuldnerin von dem Zeugen W. unterzeichnet, der zugleich Gesellschafter einer GmbH war, die neben dem Beklagten persönlich haftender Gesellschafter der C. OHG war und in Vermögensverfall geriet.

Gegenstand der Klage sind Mietrückstände aus dem Jahr 2017. Das LG hat den Mietvertrag für wirksam erachtet und den Beklagten zur Zahlung von 37.274,79 EUR nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 67.270,02 EUR hat es die Klage im Hinblick auf Gegenforderungen des Beklagten als zurzeit unbegründet und die weitergehende Klage ohne Einschränkung abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG das Urteil des LG abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein zweitinstanzliches Zahlungsbegehren weiterverfolgt (BGH 13.5.26, XII ZR 74/24, Abruf-Nr. 254457).