06.10.2026 · Urteilsbesprechung · Klauselkontrolle

Rechtsfolge bei Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Der BGH hat bisher geklärt, dass formularvertragliche Indexierungsklauseln in langfristigen Gewerbemietverträgen nicht nur der Kontrolle nach dem Preisklauselgesetz (PrKG) unterliegen, sondern – darüber hinausgehend – auch der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB. Er hatte nun die Frage zu beantworten, nach welchem Gesetz sich die Rechtsfolgen bestimmen, wenn die Klausel sowohl gegen das PrKGals auch § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Die Frage ist so interessant, weil § 8 PrKG als Rechtsfolge der Unzulässigkeit einer Klausel deren Unwirksamkeit erst ab dem Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes ex nunc vorsieht, während die Klausel bei einem Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB ex tunc unwirksam ist.

Sachverhalt

Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel. Die beklagte Vermieterin schloss mit der Klägerin am 28.8.19 einen Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis mit Vertragsbeginn am 1.9.19 und einer (Mindest-)Mietdauer von zehn Jahren. Der Vertrag enthält in § 6 folgende Wertsicherungsklausel:

„1) Die Miete bleibt für 24 Monate, d. h. bis zum Ablauf des 31.8.21 fest. Danach erfolgen Mieterhöhungen aufgrund nachstehender Regelungen.