· Nachricht · Gewerberaummiete
Wesentliche Nebenabreden unterliegen der Schriftform
Ein wegen Verstoß gegen § 550 BGB formunwirksamer Gewerberaummietvertrag ist nach § 550 S. 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB kündbar. Zur Wahrung der Schriftform müssen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen einschließlich der Vertretungsverhältnisse einer GbR aus der Vertragsurkunde selbst ergeben. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, soweit sie den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten (LG Dresden 22.4.25, 5 O 1146/24, Abruf-Nr. 252550 ).
Seit 1999 bestand ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis. Dieses war durch mehrere Nachträge geändert worden. Im dritten Nachtrag war die vermietende GbR mit zwei Gesellschaftern bezeichnet. Unterzeichnet wurde der Nachtrag jedoch nur von einem Gesellschafter ohne Vertretungszusatz. Der Nachtrag enthielt zudem eine Regelung zu Klimageräten, wonach der Vermieter „Kosten laut Angebot … bis maximal 14.000 EUR brutto“ übernehmen sollte. Das in Bezug genommene Angebot war dem Nachtrag nicht beigefügt. Weitere Regelungen zu Einbau, Eigentum oder Instandhaltung der Geräte enthielt der Nachtrag nicht. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis unter Hinweis auf einen Schriftformmangel fristgerecht zum 31.3.24. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und verlangte weiter Miete. Der Mieter ging von einer Beendigung des Mietverhältnisses aus.
Das LG verneint einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete, da das Gewerberaummietverhältnis wirksam beendet worden ist. Die Kündigung war nach § 550 S. 2 BGB i. V. m. § 580a Abs. 2 BGB zulässig. Die Schriftform des Mietvertrags war nicht gewahrt. Zu den wesentlichen Vertragsbedingungen, die sich aus der Vertragsurkunde ergeben müssen, zählen neben Mietgegenstand, Mietzins und Laufzeit auch die Vertragsparteien einschließlich ihrer Vertretung. Bei einer GbR als Vermieterin erfordert die Wahrung der Schriftform entweder die Unterschrift aller Gesellschafter oder einen eindeutigen Vertretungszusatz. Unterzeichnet nur ein Gesellschafter ohne einen solchen Zusatz, bleibt aus der Urkunde selbst unklar, ob der Vertrag bereits vollständig zustande gekommen ist oder weitere Unterschriften erwartet werden. Auf das Bestehen einer tatsächlichen Vertretungsmacht kommt es für die Schriftform nicht an.
Unabhängig davon erstreckt sich das Schriftformerfordernis auch auf Nebenabreden, sofern sie den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich ausgestalten. Dies gilt vor allem für Regelungen, die Kosten, Investitionen oder Nutzung der Mietsache betreffen. Die im dritten Nachtrag enthaltene Vereinbarung zu Klimageräten genügte diesen Anforderungen nicht. Die Bezugnahme auf ein nicht beigefügtes Angebot ließ weder den Umfang der Verpflichtung noch weitere wesentliche Punkte wie Beauftragung, Eigentum, Instandhaltung oder den Verbleib der Geräte nach Mietende erkennen. Damit war die Nebenabrede aus der Vertragsurkunde selbst nicht hinreichend bestimmbar.
Wegen des Schriftformverstoßes gilt der Mietvertrag nach § 550 S. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solcher Vertrag kann nach Ablauf eines Jahres seit Überlassung der Mietsache mit der gesetzlichen Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden. Mangels fortbestehenden Mietverhältnisses scheiden Ansprüche auf Zahlung weiterer Miete sowie Nebenforderungen aus.
