26.04.2026 · Nachricht · Gewerberaummiete

Wartungskostenumlage ohne Kostenobergrenze ist unwirksam

Eine formularmäßige Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen in der Gewerberaummiete ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn es an einer angemessenen Kostenobergrenze fehlt ( OLG München 12.2.26, 14 U 1880/25e, Abruf-Nr. 253494 ).

Eine Gewerberaummieterin verlangte die Rückzahlung geleisteter Nebenkosten aus mehreren Jahresabrechnungen. Der formularmäßig gestaltete Gewerbemietvertrag sah vor, dass neben klassischen Betriebskosten auch Kosten für technische Anlagen und Gemeinschaftsflächen, einschließlich Wartung, Erneuerung, Instandhaltung und Instandsetzung, anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Für Erneuerungs‑, Instandhaltungs‑ und Instandsetzungskosten außerhalb des Mietgegenstands war eine Deckelung auf 5 % der Nettojahresmiete vorgesehen. Für Wartungskosten fehlte eine solche Begrenzung. Streit bestand vor allem darüber, ob die Klausel zur formularmäßigen Umlage der Wartungskosten ohne Kostenobergrenze wirksam war und in welchem Umfang Rückzahlungsansprüche bestehen.

Das OLG hält die Klausel teilweise für unwirksam. Die formularmäßige Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen benachteiligt den Gewerbemieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB), wenn keine Kostenobergrenze vorgesehen ist. Dies gilt auch, wenn Instandhaltungs‑ und Instandsetzungskosten der Höhe nach begrenzt sind, Wartungskosten jedoch nicht. Auch Wartungskosten sind – insbesondere bei komplexen technischen Anlagen – nicht stets verlässlich kalkulierbar.