29.06.2026 · Nachricht · Gewerberaummiete

Unberechtigt gezahlte Umsatzsteuer auf Nebenkosten verjährt regelmäßig binnen drei Jahren

Zahlt der Gewerberaummieter auf Nebenkostenvorauszahlungen Umsatzsteuer, obwohl der Vermieter wegen der Art der vom Mieter erbrachten Leistungen nicht wirksam zur Umsatzsteuer optieren kann, kann der Mieter die zu Unrecht gezahlten Beträge nach Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) zurückfordern. Die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) beginnt bereits, wenn dem Mieter bekannt ist, dass er selbst keine umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringt. Auf die zutreffende steuerrechtliche Würdigung kommt es nicht an (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). So entschied jetzt das OLG Rostock ( 23.12.25, 3 U 94/25, Abruf-Nr. 254429 ).

Die Mieterin von Gewerberäumen betrieb dort einen Pflegedienst und zahlte auf die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen Umsatzsteuer. Später verlangte sie, die Umsatzsteueranteile für mehrere Jahre zurückzuzahlen. Sie machte geltend, der Vermieter habe wegen § 9 Abs. 2 S. 1 UStG nicht wirksam auf die Steuerbefreiung verzichten können. Die Vermieterin erhob u. a. die Einrede der Verjährung.

Die gezahlten Umsatzsteuerbeträge seien grundsätzlich nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückzuzahlen, weil die Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt seien, so das OLG. Maßgeblich sei, dass die Mieterin mit ihrem Pflegedienst keine umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbracht habe und deshalb eine Option zur Umsatzsteuer nach § 9 Abs. 2 S. 1 UStG ausgeschlossen gewesen sei.