30.05.2025 · Fachbeitrag · Betriebskosten

Umsatzsteuer auf Nebenkosten bei Vermietung von Sonder- oder Teileigentum in einer WEG-Anlage

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Der BGH hat weitgehend geklärt, wann der Mieter von Gewerberäumen verpflichtet ist, die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten ( 30.9.20, XII ZR 6/20 ). Nun hat er entschieden, welche Besonderheiten sich bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage ergeben, wenn der Vermieter seiner Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde legt, die in der vom Verwalter erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG enthalten sind. |

Sachverhalt

Die Beklagte ist Eigentümerin von Gewerberäumen im EG eines Anwesens, das in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt ist. Sie vermietete die Räume an die Klägerin zum Betrieb eines Friseursalons, eines Wellnessinstituts und zur Nutzung als Einzelhandel mit Kosmetikartikeln und Accessoires. Im Mietvertrag haben die Parteien vereinbart, dass die Klägerin anteilig sämtliche Nebenkosten zu tragen sowie auf die monatliche Grundmiete und die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen die „jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %“ zu entrichten hat.

Die Beklagte hat nach § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG verzichtet. Die Klägerin ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. Mit Nebenkostenabrechnung vom 8.12.19 rechnete die Beklagte ihr gegenüber die Betriebskosten für 2018 unter Berücksichtigung der Netto-Nebenkostenvorauszahlungen ab. Dabei legte sie die Beträge zugrunde, die die Eigentümergemeinschaft, die nicht zur Regelbesteuerung optiert hat, durch ihre Hausverwalterin abgerechnet hatte. In den in der Jahresabrechnung 2018 aufgeführten Beträgen für die Positionen „Oberflächenwasser“, „Strom“, „Aufzug“, „Heizung/Wasser“ und „Hausmeister/Reinigung“ war die Umsatzsteuer eingeschlossen. Bei den übrigen Positionen „Versicherungen“, „Müll“, und „Grundsteuer“ handelt es sich um nicht umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Mit Anwaltsschreiben vom 28.11.22 forderte die Klägerin die Beklagte u. a. auf, für das Jahr 2018 zu viel gezahlte Nebenkosten zurückzuzahlen, weil die Nebenkosten, die selbst der Umsatzsteuer unterlägen, von der Beklagten vor der Abrechnung von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen zu befreien seien.