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Schadenersatz nach unberechtigter Schriftformkündigung
Kündigt der Vermieter einen langfristigen Mietvertrag – unberechtigt – wegen eines behaupteten Schriftformmangels, macht er sich nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter grundsätzlich schadenersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund der Kündigung das Mietobjekt räumt und herausgibt. Das Verschulden des Vermieters entfällt nicht deshalb, weil zwei Großkanzleien im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung bei Erwerb des Anwesens die Kündigung im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung als erfolgversprechend angesehen haben. Den Mieter trifft regelmäßig kein Mitverschulden, wenn er die Mietsache räumt und an den Vermieter herausgibt, ohne sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder einen Rechtsstreit zu führen ( OLG München 23.7.25, 32 U 3422/24e, Abruf-Nr. 254765 ).
Die Mieterin (Facharztpraxis) hatte 2014 auf zehn Jahre fest einen Gewerbemietvertrag geschlossen. Der Vermieter kündigte 2020 ordentlich unter Hinweis auf Schriftformmängel. Die Mieterin mietete kurzfristig Ersatzräume an und räumte. Die Räumungsklage des Vermieters blieb im Vorprozess rechtskräftig ohne Erfolg. Im Folgeprozess verlangte die Mieterin Ersatz der Umzugs- und Mehrkosten.
Das OLG bestätigte das Grundurteil des LG und wies die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurück. Es bejahte eine Schadenersatzhaftung dem Grunde nach.
Die unberechtigte Kündigung gefährdet den Vertragszweck und stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Das Vertretenmüssen wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt nur ausnahmsweise vor. Dass zwei Großkanzleien die Kündigung im Rahmen einer Due-Diligence-„Plausibilitätsprüfung“ für erfolgversprechend hielten, entlastet nicht; das Risiko der Fehleinschätzung trägt der kündigende Vermieter, ggf. unter Zurechnung nach § 278 BGB. Ein Mitverschulden (§ 254 BGB) trifft den Mieter regelmäßig nicht, wenn er zur Risikominimierung räumt, statt einen Räumungsprozess abzuwarten.
Die anwaltliche Beratung der Mieterin unterbricht den Zurechnungszusammenhang nicht. Im Regressprozess kann die im Vorprozess rechtskräftig verneinte Wirksamkeit der Kündigung nicht erneut infrage gestellt werden.
Beachten Sie — Schriftformkündigungen bergen erhebliche Haftungsrisiken. Kündigt der Vermieter ohne tragfähige Grundlage und räumt der Mieter zur Sicherung seines Geschäftsbetriebs, können Ersatzansprüche für Umzugs-, Ausbau-, Mehrmiet- und Folgekosten entstehen. Die Einholung von Due-Diligence-Gutachten oder externen Rechtsgutachten entlastet regelmäßig nicht. Auf Mieterseite empfiehlt sich eine frühzeitige Dokumentation der Kündigungskausalität. Ein Abwarten bis zum Räumungstitel ist zur Wahrung von Schadensminderungsinteressen regelmäßig nicht geboten.
