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Aufrechnung mit der Kaution trotz unwirksamer E-Mail-Kündigung und stillschweigender Vertragsverlängerung wirksam
Die Aufrechnung des Vermieters mit Mietrückständen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die Kaution ist wirksam, wenn die Gegenforderungen hinreichend bestimmt und nicht verjährt sind. Eine im Mietvertrag vereinbarte Schriftform für Kündigungen kann durch telekommunikative Übermittlung gewahrt werden, sofern die Parteien das im Vertragsverhältnis praktiziert haben und keinen anderen Willen erkennen lassen. Das Mietverhältnis verlängert sich nach § 545 BGB stillschweigend, wenn der Mieter die Mietsache nach Ablauf des Vertrags über den bloßen Zugang hinaus weiterhin nutzt (OLG Düsseldorf 18.12.25, 10 U 65/24, Abruf-Nr. xxxxxx ).
Die Mieterin verlangte Kautionsrückzahlung. Die Vermieterin erklärte die Aufrechnung mit Mietrückständen aus zwei Zeiträumen. Streitig war u. a., ob das Mietverhältnis über eine Teilfläche wirksam beendet war und ob eine Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam erfolgte. Das LG gab der Kautionsklage überwiegend statt. Vor dem OLG war sie erfolglos. Die Kündigung per E-Mail war wirksam (§ 127 Abs. 2 BGB), da nur gewillkürte Schriftform vereinbart war. Die weitere Nutzung der Teilfläche – über eine bloße Zugangsnutzung hinaus – führte zur stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB. Die Mietrückstände waren hinreichend bestimmt. Zur Bestimmtheit der Aufrechnung genügt die saldierende Gegenüberstellung von Forderungen und Zahlungen. Verjährte Forderungen können nach § 215 BGB im Wege der Aufrechnung berücksichtigt werden. Nur ein darüber hinausgehender Restbetrag ist verjährt.
Beachten Sie — Auch eine über den bloßen Durchgang hinausgehende Weiternutzung kann § 545 BGB auslösen und volle Mietzahlungspflichten begründen – selbst bei wirksamer Kündigung. Vermieter sollten bei Rückgabe die geräumten Flächen eindeutig dokumentieren. Mieter müssen eine vollständige Nutzungsaufgabe beweissicher festhalten. Mietforderungen bleiben nach § 215 BGB trotz späterer Verjährung aufrechenbar, wenn sie bei erstmaliger Aufrechnungsmöglichkeit noch nicht verjährt waren.
