24.05.2011 | Zurückbehaltungsrecht

Ausschlussklausel im gewerblichen Mietvertrag auch gegenüber Freiberufler wirksam

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts mit der Klausel, „Die Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mieters gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten ist nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig“ verstößt in AGB, die gegenüber einem selbstständigen Kinderarzt verwendet werden, nicht gegen § 307 BGB (BGH 15.12.10, XII ZR 132/09, Abruf-Nr. 110211).

Sachverhalt

Der Mietvertrag über eine Kinderarztpraxis enthält die im Leitsatz genannte Klausel. Der Beklagte minderte die Miete mit der Behauptung, die Räume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar, hilfsweise hat er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Unstreitig lag in den streitgegenständlichen Monaten 10 und 11/08 eine Tauglichkeitsbeschränkung nicht vor. Die Zahlungsklage hat Erfolg.  

Praxishinweis

Dem Mieter stehen bei einem Mangel der Mietsache nicht nur die mietvertraglichen Gewährleistungsansprüche zu, er kann gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Miete auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB erheben (BGH MK 08, 185, Abruf-Nr. 081906; MK 07, 142, Abruf-Nr. 071805). Diese dient dazu, auf den Schuldner Druck auszuüben, damit er die im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehende Verbindlichkeit erfüllt. Der Vermieter soll hierdurch zur Beseitigung des Mangels veranlasst werden (BGH MK 11, 22, Abruf-Nr. 104126). Das Druckmittel entfällt, wenn der Mietvertrag - wie hier - das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ausschließt. Der BGH hat bereits in früheren Entscheidungen den formularmäßigen Ausschluss in AGB, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, nicht beanstandet (WM 93, 914; BGHZ 115, 324). Hieran hält der XII. Senat auch für den Anwendungsbereich des § 307 BGB fest. Das Ergebnis scheint so selbstverständlich, dass der BGH von einer eigenen Begründung absieht und stattdessen auf gleichlautende Rechtsprechung und Literatur verweist.  

Im Sprachgebrauch des BGH umfasst der allgemeine Begriff „Zurück-behaltungsrecht“ (vgl. § 273 BGB) auch die Einrede aus § 320 BGB. Hierauf hat der XII. Senat bereits hingewiesen (NZM 03, 437). Für die Vertragspraxis ist zudem festzuhalten, dass der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts selbst einer Inhaltskontrolle nach §§ 307, 310 BGB - wie hier - gegenüber einem Freiberufler standhält. Auch dieser ist Unternehmer i.S. des § 14 BGB.