27.10.2008 | Minderungsausschluss

Formularklausel darf Rückforderungsrecht
des Mieters nicht ausschließen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt. Eine solche Klage benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH 12.3.08, XII ZR 147/05, Abruf-Nr. 081906).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag über Büroräume beinhaltete Klauseln mit den aus dem Leitsatz ersichtlichen Restriktionen. Die beklagten Mieter haben sich gegenüber der in den Instanzen erfolgreichen Klage auf rückständige Miete auf Minderung wegen einer mangelhaften Belüftungsanlage berufen, mit einem Rückgewähranspruch in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete aufgerechnet und in gleicher Höhe hilfsweise Widerklage erhoben. Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Zentraler Streitpunkt der Entscheidung ist die Frage nach der Wirksamkeit des formularmäßigen Minderungsausschlusses. Geht es – wie hier – um die Inhaltskontrolle von AGB, ist zunächst deren Inhalt zu ermitteln. AGB sind nach objektiven Maßstäben auszulegen, wie die an solchen Geschäften typischerweise beteiligten Verkehrskreise sie verstehen können und müssen (BGH 29.5.08, III ZR 330/07, Abruf-Nr. 082221; 3.6.08, XI ZR 319/06, Abruf-Nr. 082154). Nur wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden Zweifel verbleiben und mindestens zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar sind, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB, bei der auch im Individualprozess die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen ist, zur Anwendung (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 305c, Rn. 20). In einem weiteren Schritt ist dann zu prüfen, ob die gefundene Auslegung einer Inhaltskontrolle standhält. So ist auch der BGH verfahren.  

Wird die Minderung – wie hier – ausgeschlossen, stellt sich die Frage, ob die Klausel dahingehend auszulegen ist, dass der Mieter bei einem Mangel, den der Vermieter nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich zu vertreten hat, umfassend mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen ist oder ob die Minderung zwar nicht durch sofortigen Abzug von der laufenden Miete vorgenommen werden kann, dem Mieter aber das Recht verbleibt, den Minderungsbetrag gesondert nach § 812 BGB herausverlangen zu können.