01.09.2007 | Wohnraummiete

Günstige Miete schließt Mieterhöhung nicht aus

Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der – seit Vertragsbeginn unveränderten – ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH 20.6.07, VIII ZR 303/06, Abruf-Nr. 072436).

Sachverhalt

Die Beklagten mieteten von der Klägerin in 08/04 eine 56,98 qm große Wohnung zu einer monatlichen Miete von 227,92 EUR (4 EUR je qm). In 09/05 verlangte die Klägerin von ihnen unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 242,92 EUR monatlich (= 4,26 EUR je qm) ab 1.12.05. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich seit Vertragsschluss unverändert auf 4,60 EUR je qm. Auf Berufung der Klägerin hat das LG die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die Revision der Beklagten war erfolglos.  

Entscheidungsgründe

§§ 558 ff. BGB sollen die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen. Diese Bestimmungen sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gründen vor einer Kündigung weitgehend geschützt werden soll und dem Vermieter eine Kündigung zwecks Mieterhöhung ausdrücklich verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB).  

Diese dem Vermieter im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschränkungen verlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters auf Mietanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden hat. Dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung i.d.R. sicherstellende Miete zu erzielen.