01.03.2007 | WEG

Küchenverlegung in der Eigentumswohnung

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Kann in einer Eigentumswohnung die Nutzung der einzelnen Räume verändert werden, ohne zuvor die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen? Eine umstrittene Frage, wie der Fall eines Lesers zeigt.  

Der Fall unseres Lesers

Die Eigentumswohnung bestand aus je einem Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie einer Küche und einem Bad. Der Eigentümer E.1 verlegte die Küche in das daneben gelegene Kinderzimmer. Zu diesem Zweck mussten ein Frischwasser- und ein Abwasserrohr sowie eine Stromleitung von der bisherigen Küche in das direkt daneben gelegene Kinderzimmer umgeleitet werden. Ein anderer Eigentümer, E.2, verlangte die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.  

 

Einen nahezu identischen Fall hat kürzlich das OLG Hamm entschieden. Es stellte klar: Die Küche muss nicht in den bisherigen Raum zurückverlegt werden. Grund: Werden in einer Teilungserklärung Räume als Wohnung bezeichnet, bedeutet dies nur, dass insgesamt die Nutzung als Wohnung vorgeschrieben ist, nicht aber, dass die Nutzung der einzelnen Räume der Wohnung zu den ursprünglichen Zwecken unabänderbar für alle Zeiten vorgegeben ist (13.2.06, 15 W 163/05, Abruf-Nr. 070551). Vor allem für die eine Wohnung selber nutzenden Eigentümer ist diese Entscheidung von Bedeutung. Sie betrifft insbesondere die Fälle, in denen eine Eigentumswohnung ursprünglich von einer Familie mit Kindern genutzt wurde, die Kinder später ausziehen und die in der Wohnung verbleibenden Eltern sich die Wohnung „altersgerecht“ umgestalten. Was umbauwillige Wohnungseigentümer insoweit wohnungseigentumsrechtlich zu beachten haben, entnehmen Sie der nachfolgenden Checkliste:  

Checkliste: Wohnungsumgestaltung

• Grundsatz: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren” (§ 13 Abs. 1 WEG). Ausnahme: „Das Gesetz” oder „Rechte Dritter” stehen dem entgegen.

• Das Gesetz steht dem entgegen, wenn ein Wohnungsumbau die anderen Eigentümer in einem Maß beeinträchtigt, das diese nicht hinnehmen müssen (§§ 22, 14 WEG). Das ist z.B. der Fall, wenn durch die Umbaumaßnahmen das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird oder wenn die Maßnahmen nicht hinzunehmende Lärmbelästigungen mit sich bringen.

• Rechte Dritter stehen entgegen, wenn gegen Vereinbarungen oder Beschlüsse der Eigentümer verstoßen wird. Eine solche Vereinbarung stellt auch die Teilungserklärung dar, in der die Nutzung als „Wohnung” allein durch die Bezeichnung als „Wohnungseigentum” vorgegeben ist.

• Die Bezeichnung in der Teilungserklärung als „Wohnung” stellt eine Zweckbestimmung dar. D.h., dass die Räume nur als Wohnung und nicht zu anderen Zwecken, z.B. gewerblich, genutzt werden dürfen. Faustformel: Zweckbestimmungswidrig ist jede Nutzung, die mehr stören kann als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung (h.M., BayObLG 22.1.04, Az. 2Z BR 229/03).

• Folge: Die Zweckbestimmung „Wohnung” beinhaltet nur eine „allgemeine” Zweckbestimmung. Sie besagt, dass die Räume insgesamt nur als Wohnung genutzt werden dürfen. Dass im Aufteilungsplan die Räume als „Kinderzimmer” o.Ä. bezeichnet werden, ist nur ein „Nutzungsvorschlag”.