25.08.2009 | Schönheitsreparaturen

Kein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei individueller Endrenovierungsklausel

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume (BGH 18.3.09, XII ZR 200/06, Abruf-Nr. 091353).

Sachverhalt

Der gewerbliche Mietvertrag enthält u.a. folgende Klauseln: „§ 7 Instandhaltungen, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen und Veränderungen: Nr. 1. Schönheitsreparaturen: ... b) Bei Beendigung des Vertrags sind die Mieträume vom Mieter neu zu renovieren, wobei maßgebend der ursprüngliche Ausstattungsstandard ist. Die Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung vereinbaren die Parteien deshalb, weil die Räume bei Übergabe neu errichtet worden sind und weil sie davon ausgehen, dass eine Neurenovierung nach Ablauf der Vertragszeit angemessen ist. 2. Instandsetzung, Instandhaltung: Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart bedürfen der Einwilligung des Vermieters ... Bei der Festsetzung der Höhe des Mietzinses ist berücksichtigt worden, welche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten (auch Schönheitsreparaturen) der Mieter übernommen hat.“  

Die Klägerin führte demgemäß Endrenovierungsarbeiten durch. Sie verlangt von den Beklagten wegen unwirksamer Endrenovierungsklausel Ersatz der von ihr hierfür aufgewendeten Kosten. Die Klage war erfolglos.  

Praxishinweis

Bei der Geschäftsraummiete ist es in den - hier eingehaltenen - Grenzen der §§ 134, 138, 242 BGB grundsätzlich unbedenklich, dem Mieter - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - individualvertraglich die Endrenovierung zu übertragen. Demgegenüber sind Endrenovierungsklauseln, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Räume nicht berücksichtigen, gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (Geschäftsräume: BGH MK 05, 114 Abruf-Nr. 051468; Wohnräume: BGH MK 09, 56 Abruf-Nr. 090710; MK 08, 1, Abruf-Nr. 073138).