20.01.2011 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Richtig oder falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen.  

Die Auflösung mit erläuternden Hinweisen finden Sie im Anschluss an den Fragenteil.  

	Fälle und Fragen	Ja	Nein
1.	In der Gemeinde gibt es keinen Mietspiegel. V will die Miete der 1960 erstellten und an M vermieteten Wohnung erhöhen. Er beauftragt Architekt A mit einem Gutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. A teilt mit, dass er zwar die gegenständliche Wohnung nicht kennt, für den ganzen Wohnblock, der V gehört, aber vor zwei Jahren bereits ein Gutachten erstellt hat. V verweist M im Mieterhöhungsverlangen auf dieses Gutachten, an das er nicht mehr gedacht hatte, mit der Aufforderung, gegebenenfalls bei A in das Gutachten Einsicht zu nehmen.
a)	Ist ein generalisierendes Privatgutachten zulässig?
b)	Muss M dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen?
c)	Wäre das Erhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen ausreichend begründet, von denen allerdings eine nur halb so groß ist wie die streitgegenständliche und die andere das Baujahr 1890 aufweist ?
2.	M ist Harz IV-Empfänger und auf die Leistungen des Sozialamts auch bei der Miete angewiesen. Aufgrund einer Umstrukturierung der Behörde erfolgt die Mietzahlung durch das Amt über Monate hinweg immer erst um den 15. des Monats. Nach erfolgloser Abmahnung kündigt V das Mietverhältnis fristlos wegen unpünktlicher Mietzahlung. Er meint, M sei in jedem Fall für den pünktlichen Eingang der Miete verantwortlich. M ist verzweifelt und erklärt, er könne nichts für das Durcheinander beim Amt.
a)	Ist die Kündigung begründet ?
b)	Kommt es darauf an, ob das Amt die Miete direkt an V oder an M zur Weiterleitung an V bezahlt ?
3.	In der Betriebskostenabrechnung, die M erhält, ist eine Position „Wasserkosten“ und eine Position „Versicherungen“ enthalten. M hält die Abrechnung für „undurchschaubar“, da weder zu erkennen ist, was „Wasserkosten“ bedeutet, noch was für Versicherungen sich hinter der so bezeichneten Position verbergen. Außerdem gäbe es für die Druckerei im Haus keinen Zähler, der den Wasserverbrauch gesondert erfasse.
	Hat M Recht?

Die Lösungen:

1a)	Ja!   Privatgutachten für Mieterhöhung sind nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB grundsätzlich zulässig. Ein generalisierendes Gutachten, bei dem die betreffende Wohnung nicht besichtigt worden ist, ist möglich. Bei Wohnanlagen muss der Sachverständige nur Wohnungen gleichen Typs besichtigt haben (OLG Celle ZMR 82, 341).
1b)	Nein, aus mehreren Gründen!   Architekt reicht nicht aus. Der Sachverständige muss entweder für Mieten oder für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen öffentlich bestellt und vereidigt sein (BGH NJW 82, 1701). Das Gutachten muss dem Erhöhungsverlangen beigefügt sein. Ein veraltetes Gutachten - wie hier - darf nicht verwendet werden (AG München NZM 02, 822).
1c)	Nein!   Größenunterschiede zwischen Vergleichswohnungen und der Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, schaden zwar nicht (OLG Schleswig WuM 87, 140, str.). Wohnungen aus 1890 und 1960 dürfte aber schon wegen des Wohnungszuschnitts nicht vergleichbar sein.
2a)	Nein!   Ständige unpünktliche Mietzahlung kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs.1 BGB sein. Verschulden des Amts ist dem Mieter allerdings nicht zuzurechnen, da das Amt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist (BGH MK 10, 1, 093785).
2b)	Ja!   Erhält M die Miete direkt, so ist ihm bei Kenntnis der Verzögerungen durch das Amt gegebenenfalls zuzumuten, die Miete so anzusparen, dass sie ihm am Anfang des Monats zur Verfügung steht.
3)	Nein!   Die Positionen „Frischwasser“ und „Schmutzwasser“ dürfen in der Abrechnung zusammengefasst werden, wenn die Umlage der Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch abgerechnet wird (BGH MK 09, 184, Abruf-Nr. 092772). Die Position „Sach - und Haftpflichtversicherung“ darf unter der Bezeichnung „Versicherungen“ abgerechnet werden (BGH MK 10, 9, Abruf-Nr. 093539 Hinsichtlich des Gewerbebetriebs kommt es zunächst darauf an, ob eine gesonderte Erfassung überhaupt notwendig ist. Die Ausgliederung ist nur notwendig, wenn andernfalls eine ins Gewicht fallende Belastung der Wohnungsmieter eintreten würde (BGH MK 06, 80, Abruf-Nr. 060768. Falls dies der Fall ist, muss nicht für jede Nutzergruppe ein gesonderter Zähler vorhanden sein, d.h. ein Zwischenzähler genügt (BGH MK 10, 45, Abruf-Nr. 100584).

Richtig oder falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen.

Quelle: Ausgabe 02 / 2011 | Seite 36 | ID 141673